ของถูกของแพงดูยังไง?

โดย จักรพงษ์ เมษพันธุ์
www.ff-mag.com

อพาร์ทเม้นท์ ย่านนวนคร สูง 5 ชั้น 160 ห้อง 351 ตรว. ค่าเช่า 1500-1700 บาท/เดือน รายได้ 248,600 บาท/เดือน (เฉพาะค่าห้อง) และกิจการโต๊ะสนุ๊กเกอร์ อีกไม่ต่ำกว่า 20,000 บาท/เดือน รวมรายได้ 270,000 บาท/เดือน

ราคาขาย 26 ล้าน น่าซื้อมั๊ย?
ข้อมูลอพาร์ทเมนท์ข้างต้น ผมเอามาจากประกาศขายทรัพย์สินจริงที่ลงอยู่ในเว็บไซต์โบรกเกอร์รายหนึ่ง ต้องขออภัยที่โชว์รูปไม่ได้ เพราะแค่เอาข้อมูลเขามาลงก็อยู่ในขั้นละเมิดเล็กน้อยอยู่แล้ว

น่าซื้อมั๊ย? คำตอบของคำถามนี้คงเป็นคำตอบเดียวกันกับคำถามที่ว่า “ถูกหรือแพง?” นั่นเอง

สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยเฉพาะการลงทุนเพื่อกระแสเงินสด (หรือ Cashflow) ความสามารถในการทำกำไรนั้นเป็นเรื่องที่สำคัญมาก เพราะมันจะเป็นปัจจัยหนึ่งของการตัดสินว่าทรัพย์นั้นราคาถูกหรือแพง

เชื่อว่านักลงทุนทุกคนในโลกคงอยากได้ “กำไรเมื่อซื้อ” กันทั้งสิ้น แต่ในความเป็นจริงต้องยอมรับว่าทรัพย์สินดีดีมีอยู่ไม่มากนัก (แต่ก็ทยอยมีมาให้เห็นเรื่อย ๆ) ดังนั้นทุกครั้งที่จะลงทุน ท่านจะต้องคำนวณและพิจารณากันให้ถี่ถ้วน ไม่งั้นจะเกิดอาการ “ขาดทุนทันทีที่ขาย” อย่างที่มีให้เห็นกันอยู่ทั่วไป

กลับมาที่โจทย์ของเรา อพาร์ทเมนท์นี้ถูกหรือแพง? อันที่จริงแล้วคงต้องใช้เวลาในการเข้าไปเก็บข้อมูลและข้อเท็จจริงกันพอสมควร แต่ในเบื้องต้นเราสามารถประเมินราคาได้จากประกาศทั่วๆ ไป ก่อนเข้าไปเยี่ยมชมทรัพย์จริง ๆ วิธีการที่ผมจะเสนอต่อไปนี้ เป็นวิธีการง่าย ๆ ที่จะช่วยให้คุณประหยัดเวลาในการทำงานได้พอสมควรครับ

อย่างที่เกริ่นไว้ในตอนต้นว่า หากต้องการลงทุนเพื่อสร้างกระแสเงินสด คงต้องพิจารณากันที่ความสามารถในการทำกำไรของทรัพย์สินนั้น ๆ จากโจทย์ทรัพย์สินดังกล่าวสามารถสร้างกระแสเงินสดได้ดังนี้ (รวมค่าห้องพักและกิจการสนุกเกอร์ที่ขายพ่วงมา)

รายได้จากค่าเช่าห้องพักและกิจการสนุกเกอร์ = 270,000 บาท/เดือน หรือ 3,240,000 บาท/ปี
ค่าใช้จ่ายประมาณการ (ไม่ควรเกิน 30%ของรายได้) = 972,000 บาท/ปี
*ตรงนี้ขอความกรุณาลืมเรื่องภาษีไปก่อนนะครับ

ดังนั้น อพาร์ทเมนท์นี้จะมีกำไรจากการดำเนินงาน หรือ Net Operating Income (NOI)
= (3,240,000 – 972,000)
= 2,268,000 บาท/ปี (โดยประมาณ)

ได้ NOI มาแล้ว ทีนี้การตัดสินถูกหรือแพง? ขึ้นกับความพึงพอใจของมนุษย์ผู้ลงทุนแต่ละคนแล้วละครับ เพราะสูตรที่ใช้ในการคำนวณราคาเสนอซื้อ หรือ Offer Price ก็คือ

ราคาเสนอซื้อ = กำไรสุทธิจากการดำเนินการ (NOI) /อัตราผลตอบแทนการลงทุนที่ต้องการ (%ต่อปี)

สมมตินายจักรพงษ์เป็นคนไม่โลภมากนัก แค่ 10% ต่อปีก็ถมถืด ราคาเสนอซื้ออพาร์ทเมนท์ที่เหมาะสมสำหรับนายจักรพงษ์ก็คือ

ราคาเสนอซื้อ = 2,268,000 / 0.10 = 22,680,000 บาท

ดังนั้นราคาขาย 26 ล้าน ยังแพงไปสำหรับนายจักรพงษ์ และไม่ควรทะลึ่งซื้อ เพราะจะทำให้ได้ผลตอบแทนไม่ตรงกับที่คาดหวังไว้

ตรงกันข้ามกับนายสมศักดิ์ที่เป็นคนมักน้อยกว่านายจักรพงษ์เสียอีก หวังกำไรแค่ 7% ก็เป็นสุขแล้ว อย่างนี้ราคาเสนอซื้อของนายสมศักดิ์ จะเป็น

ราคาเสนอซื้อของสมศักดิ์ = 2,268,000 /0.07 = 32,400,000 บาท

ดังนั้นราคาขาย 26 ล้าน ถือว่าถูกมากสำหรับนายสมศักดิ์ และสามารถซื้อได้โดยไม่ต้องกังวลเรื่องผลตอบแทน เพราะได้ตามเป้าแน่นอน

อันที่จริงแล้ววิธีการนี้เป็นการประมาณราคาเสนอซื้อคร่าว ๆ โดยอาศัยปัจจัยสองตัว คือ ความสามารถในการทำกำไร และผลตอบแทนการลงทุนที่ต้องการ อย่างไรก็ดีการคำนวณราคาเบื้องต้นโดยวิธีนี้ก็มีเกณฑ์ต่ำสุดของผลตอบแทนที่ควรลงทุน ไม่ใช่ว่าใครจะกำหนดต่ำเท่าไหร่ก็ได้ แล้วเอามาอ้างเป็นเหตุผลในการซื้อทรัพย์สินรายการนั้น ๆ

เพราะในความเป็นจริงแล้ว ทรัพย์สินขนาดใหญ่เพื่อการลงทุนอย่างอพาร์ทเมนท์ (หรือแม้แต่บ้านเช่า) นั้น เราคงไม่ใช้เงินสด หรือเงินของตัวเองทั้งหมดเป็นแน่ เพราะนั้นเท่ากับเป็นการเสียโอกาสในการใช้พลังทวี (Leverage) ของเงินคนอื่น ซึ่งส่วนมากเรามักใช้วิธีการกู้ยืมเงินจากธนาคาร

ดังนั้น อัตราผลตอบแทนที่เราพึงพอใจ ไม่ควรต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เป็นอันขาด มิฉะนั้นจะทำให้เกิดการขาดทุนอย่างใหญ่หลวงได้ ยกตัวอย่างง่าย ๆ ถ้าปัจจุบันอัตราดอกเบี้ย (MLR) เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 7.75% ราคาเสนอซื้อสูงสุด (Maximum Offer Price) ของอพาร์ทเมนท์หลังนี้จะอยู่ที่

ราคาเสนอซื้อสูงสุด = 2,268,000 /0.0775 = 29,264,516 บาท

ซึ่งยังถือว่าราคาเสนอขายของผู้ขายที่ 26 ล้าน ยังคงถูกอยู่ดี (จัดว่าเป็นทรัพย์สินที่ใช้ได้เลยนะเนี่ย)

โดยปกติแล้วผมมักจะใช้วิธีการนี้กรองทรัพย์สินที่มีอยู่ในท้องตลาด ทันทีที่พบทรัพย์สินที่น่าสนใจในหนังสือพิมพ์ นิตยสารขายบ้าน หรือเว็บไซต์ ผมจะโทรศัพท์ไปพูดคุยกับโบรกเกอร์ สอบถามข้อมูลสำคัญ ๆ ที่เกี่ยวกับรายรับและรายจ่ายเพื่อหา NOI ประมาณการ จากนั้นก็จะนำ NOI ที่ได้มาคำนวณหาราคาเสนอซื้อ (ตามเกณฑ์ผลตอบแทนการลงทุนแบบ Inside-Out ของตัวเอง)

หากได้ตัวเลขต่ำกว่าหรือใกล้เคียง (มากกว่านิดหน่อยก็ยังพอได้) ก็จะทำการนัดหมายกับโบรกเกอร์เพื่อเข้าชมทรัพย์สิน และเก็บข้อมูลเพิ่มเติมสำหรับการประเมินในขั้นต่อไป

ด้วยวิธีการนี้ จะช่วยลดเวลาในการเข้าไปดูทรัพย์สินได้เป็นอย่างมาก เพราะมันจะช่วยกรองเฉพาะทรัพย์ที่มีแนวโน้มจะสร้างกระแสเงินสดให้กับเราเท่านั้น ซึ่งหลายครั้งพอเข้าไปดูจริง ๆ รายรับที่อ้างไว้อาจเก็บได้ไม่จริงดังที่โฆษณาก็เป็นได้ หรือบางแห่งอาจมีค่าใช้จ่ายซ่อนเร้นแฝงอยู่ (โดยเฉพาะค่าซ่อมบำรุง) และมีอีกมากที่เมื่อเราเข้าไปชมทรัพย์จริงๆ แล้วเป็นคนละเรื่องกับในรูปก็เคยมี

สุดท้ายที่อยากจะฝากก็คือ การประเมินทรัพย์สินเบื้องต้นโดยใช้ความสามารถในการทำกำไรและอัตราผลตอบแทนที่ต้องการเป็นตัวชี้วัดนี้ อาจทำให้ท่านหาทรัพย์ดีดีที่ตรงตามเกณฑ์ดังกล่าวได้ยากเสียหน่อย แต่รับรองได้ว่าผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นจากการค้นหาเพชรในตมด้วยวิธีการนี้ จะเป็นประโยชน์และสร้างผลกำไรให้กับท่านอย่างแน่นอน อย่างที่ผมเคยบอกไว้ว่า ถ้าซื้อทรัพย์สินห่วย ๆ มาสักชิ้นแล้วต้องมานั่งกลุ้มใจกับมันละก็ เก็บเงินไว้เฉย ๆ เสียยังจะดีกว่า

จบฉบับนี้กันด้วยแบบฝึกหัดสักข้อสองข้อ แล้วฉบับหน้าเราจะมาคุยกันว่า หากเจอทรัพย์ดีดีจากการประเมินเบื้องต้นแล้ว จะต้องทำยังไงต่อ

สวัสดีครับ

------------------------------------------------------------------------------------

โจทย์ทดลองฝึกประเมินทรัพย์สินเบื้องต้น

1) อพาร์ทเม้นท์รามอินทรา สูง 5 ชั้น 60 ห้อง 180 ตารางวา รามอินทรา อพาร์ทเม้นท์ ทำเลดี เฟอร์นิเจอร์ครบ ห้องน้ำในตัว โทรศัพท์ทุกห้อง รปภ. 24 ช.ม. ผู้เช่าเต็ม ที่จอดรถ 10 คัน รายได้ 180,000 - 200,000 บาท /เดือน (ราคาขาย 27 ล้าน)

2) อพาร์ทเม้นท์ 103 ตารางวา 4 ชั้น 35 ห้อง พร้อมผู้เช่า มีเฟอร์นิเจอร์ทุกห้อง รายได้หลังหักค่าใช้จ่าย เหลือ 80,000 บาท (ราคาขาย 13 ล้าน)

ที่มา:http://moneygenius.blogspot.com/2007/05/blog-post.html