บทที่5-จดแล้วรวย! (จริงหรือ?)

จดแล้วรวย เป็นคำพูดที่ง่ายๆแต่ทํายาก ผมขอสรุปสั้นๆเลยละกันว่า การจดบันทึกรายการค่าใช้จ่ายต่างๆในแต่ละวันของเรานั้นจะทําให้เราได้เห็นถึงพฤติกรรมการใช้จ่ายของเราโดยเฉพาะกับสิ่งของที่ไม่จำเป็น หรือใช้จ่ายไปกับสิ่งที่ไร้สาระมากมาย ผมพูดคุณคงไม่เห็นภาพเอาเป็นว่า คุณลองตั้งใจเลยว่าวันนี้คุณจะจดสิ่งที่คุณจ่ายออกไปทั้งหมด ไม่ว่าจะค่าอาหาร ค่าขนม ค่าเลี้ยงกิ๊ก พากิ๊กไปดูหนัง ประมาณนั้น เอาเป็นว่าอะไรที่คุณจ่าย คุณจดมาให้หมด แล้วคุณจะเห็นว่าวันๆหนึ่งคุณได้จ่ายอะไรไปบ้าง เคยไหมที่บางครั้งคุณรู้สึกว่าคุณก็ไม่ได้ใช้เงินอะไรมากมาย แต่ทําไมเงินในกระเป๋าของคุณมันหายไปไหนฟะ อ๋อแปลกดีเหมือนกัน หรือว่ากิ๊กมันแอบขโมยเงินเราไปวะ55555+++++++ อ๋อน่าคิด แต่จริงๆไม่ใช่หรอก ขโมยที่ว่ามันก็คือตัวคุณเองงัย คุณขโมยเงินของคุณที่คุณควรจะเก็บไว้เอาไปใช้จ่ายกับสิ่งที่ฟุ่มเฟือย โทษใครไม่ได้ต้องโทษตัวคุณเองที่ไม่รู้จักใช้จ่าย (ในบางครั้งผมก็เป็นเหมือนกัน แต่ผมเป็นประเภทที่ไหวตัวทัน พอรู้ตัวก็จะกลับมาทันที ภาษาหุ้นเค้าเรียกว่ารู้จัก "Stop loss" ) สิ่งที่ผมพูดผมไม่ได้เอามาจากใครนะ ผมเอามาจากตัวผมเองนี่แหละ สิ่งที่ผมเขียนผมไม่ได้เตือนหรือบอกเฉพาะคนอื่น แต่ผมบอกกับตัวเองเนี่ยแหละ คอยเตือนตัวเองให้อยู่ในเส้นทางนี้ การที่จะบังคับตัวเองหรือเตือนตัวเองให้ทําบัญชีรายรับ-รายจ่าย ผมว่ามันโครตยาก ขนาดผมทํามาตลอดทำทุกวัน ยังมีบางวันที่ผมไม่ได้ทำ คือถ้าคนที่ทำทุกวัน ถ้าวันไหนไม่ได้ทำมันจะรู้สึกว่ามันขาดอะไรไปบางอย่าง ความรู้สึกมันจะประมาณนั้น สุดท้ายผมอยากจะบอกว่า ถึงคุณไม่อยากจด ไม่อยากทําบัญชี แต่ขอให้คุณทําไปเถอะ แล้วคุณจะเห็นความสำคัญในสิ่งที่คุณไม่เคยให้ความสำคัญเลย การที่คุณจดบันทึกค่าใช้จ่ายต่างๆของคุณในแต่ละวัน แล้วพอสิ้นวันคุณก็เอามาลงบันทึกบัญชีรายรับ-รายจ่ายไว้ มันอาจจะเป็นช่องทางหนึ่งที่ช่วยให้คุณเก็บเงินได้มากขึ้น ถ้ามันทำให้คุณมีเงินเก็บมากขึ้นผมว่าคุณทําไปเถอะ แต่ถ้าคุณคิดว่าคุณไม่อยากทํา ขี้เกียจทํา ผมขอคุณแค่วันเดียวที่ให้คุณตั้งใจที่จะจดค่าใช้จ่ายต่างๆตลอดทั้งวันของคุณแม้แต่สตางเดียวก็ต้องจด บางทีมันอาจจะช่วยให้คุณตาสว่างขึ้นมาก็ได้ หลังจากที่มืดมนมานาน555555555++++++++ คำคมสำหรับบทความนี้ (อยากรวยต้องจด อยากจนไม่ต้องจด แค่นี้เองสั้นๆง่ายๆแต่แฝงด้วยความหมายที่ลึกซึ้ง ประมาณนั้น  ไม่รู้จะลึกซึ้งรื้อปล่าว5555+++ แล้วพบกันใหม่คร๊าบๆๆๆๆๆๆๆๆ)

กฏสามข้อ ของลุงโฉลกในการลงทุนเพื่อให้ได้กำไร

กฏข้อที่หนึ่ง ตลาดมี Trend เสมอ

กฏข้อนี้มาจากปุราณะของศาสนาพราหมณ์โบราณ ที่กล่าวว่า สรรพสิ่งทั้งหลายมีสภาวะที่แท้จริง คือความไม่เที่ยง Albert Einstein บันทึกเอาไว้ว่า A man should look for what is, and not for what he thinks should be ความเห็นของ Einstein ในเรื่องนี้น่าสนใจมาก เพราะตรงกับปุราณะของศาสนาพราหมณ์ ปราชญ์ควรพิจารณาถึง What is นั่นคือสภาวะความไม่เที่ยงที่เป็นไปอยู่ในปัจจุบันนี้ แทนที่จะคิดถึง What should be แล้วขาดสติ ปล่อยให้ตัณหาจูงจมูกไป ใช้ชีวิตเพ้อฝันคิดถึงสิ่งที่น่าจะเป็นไป มองไปรอบๆตัวเรา เราจะเห็นแต่ความไม่เที่ยง แม้แต่ตัวเราเองก็ไม่เที่ยง ความคิดของเราเองก็ไม่เที่ยง ทิษฐิมานะของเราก็ไม่เที่ยง โลกนี้ไม่มีอะไรที่เที่ยงแท้แน่นอนสักอย่างเดียว วันนี้ดินฟ้าอากาศก็แปรปรวนไปแล้ว แม้แต่ธรรมชาติของโลกก็ยังไม่เที่ยง เราจะลงทุนอย่างไรให้ได้กำไรในสภาวะความไม่เที่ยงของโลกนี้ เมื่อเห็นชัดเจนว่าทุกสิ่งทุกอย่างไม่เที่ยง ตลาดทุนก็ไม่เที่ยง มีการเปลี่ยนแปลง เมื่อตลาดมีการเปลี่ยนแปลง ตลาดก็ต้องขึ้นหรือลง ไม่คงที่อยู่ เมื่อตลาดขึ้นหรือลง ตลาดก็มี Trend เมื่อตลาดมี Trend การลงทุนเพื่อให้ได้กำไร ก็ต้องใช้ Trend following system

กฏข้อที่สอง เมื่อตลาดขึ้น ตลาดก็จะขึ้นต่อจนกว่าจะหยุดขึ้น และเมื่อตลาดลง ตลาดก็จะลงต่อจนกว่าจะหยุดลง

กฏข้อนี้เป็นไปตาม Newton's first laws of motion ที่กำหนดไว้ว่า a physical body will remain at rest, or continue to move at a constant velocity, unless an outside net force acts upon it ดังนั้น การลงทุนเพื่อให้ได้กำไร จึงต้องไม่ทำ against trend ถ้าตลาดอยู่ใน Up trend ก็อย่าเล่น Short ภาษาไทยเรียกว่า อย่าเป็นชาวสวน รอให้ตลาดหยุดขึ้นเสียก่อนแล้วค่อยขาย และเมื่อตลาดอยู่ใน Down trend ก็อย่าเพิ่ง Long รอให้ตลาดหยุดลงเสียก่อนจึงค่อยซื้อ ทำอย่างไรเราจะรู้ว่าตลาดจะหยุดขึ้นหรือหยุดลง เรื่องนี้ก็ต้องไปดูใน DVD ชุด 24 แผ่นนั้นอีก เรื่อง Trend reversal signal เช่น Big black body, Island reversal, Rising/Falling window เป็นต้น
กฏข้อที่สาม History always repeats itself

เมื่อเราเรียนรู้ถึง Patterns ที่เกิดขึ้นแล้วในอดีต เราก็สามารถคาดหวังได้ว่ามันจะเกิดขึ้นซ้ำอีก ความรู้เรื่อง Pattern recognition จึงเป็นสิ่งสำคัญในการตัดสินใจ เรื่อง Pattern recognition นี้ ก็ศึกษาได้จากเรื่อง Elliott Waves Theory ที่ชมรมของเราทำเป็น DVD สำหรับให้สมาชิกนำไปศึกษา โดยย่อก็คือ ตลาดมี Pattern 1-2-3-4-5 และ
A-B-C เสมอ ถ้าเราสามารถหา Wave 2 ได้ เราก็จะสามารถทำกำไรใน Wave 3 ได้ และถ้าเราสามารถคาดการถึง Wave 5 ได้ เราก็สามารถหลีกเลี่ยงการ คืนกำไรใน Wave A-B-C ได้ นี่คือ กฏข้อที่สาม ของลุงโฉลก ในการลงทุนเพื่อให้ได้กำไร
จากweb:http://www.chaloke.com/modules.php?name=News&file=article&sid=347&mode=&order=0&thold=0

บทที่4-เริ่มต้นสร้างความมั่งคั่งด้วยการออม

ครั้งก่อน ผมได้ยกตัวอย่างให้ทุกท่านเห็นถึงโอกาสในการสร้างความมั่งคั่ง ด้วยการลดค่าใช้จ่ายบางรายการ ที่เรามักจ่ายออกไปด้วยความเคยชินกันไปแล้ว และผลที่ได้เห็นกันก็คือ ค่าใช้จ่ายแห่งความเคยชินในวันนี้ มีค่าเท่ากับเงินออมหลักล้านบาทในอีก 20-30 ปีข้างหน้า

หลังจากรู้แล้วว่า คุณเองก็มีโอกาสมั่งคั่งกับเขาเหมือนกัน คราวนี้ก็ได้เวลาเริ่มต้นสร้างความมั่งคั่งกันแล้ว และวิธีการง่ายๆ ที่จะทำให้คุณมั่งคั่งร่ำรวยได้จริงก็คือ "การออม" นั่นเอง

พูดถึงการออม ผมเชื่อว่าใครๆ ก็รู้ว่าเป็นเรื่องที่ดี และจำเป็นสำหรับชีวิต แต่เชื่อมั๊ยครับ เรื่องที่ดี ดูเหมือนง่าย ฟังกี่ครั้งก็เข้าใจ บางที่ก็ทำไม่ได้ในชีวิตจริงเหมือนกัน ถ้าไม่เข้าใจหลักการที่ถูกต้อง

สำหรับเพื่อนๆ ที่อยากมั่งคั่ง แต่ยังไม่รู้วิธีการเริ่มต้น หรือคิดจะเริ่มต้น แต่ยังไม่ได้ลงมือทำกับเขาเสียที วันนี้ผมมีเคล็ดลับมาฝากทุกท่านครับ

หลักการออมเพื่อความมั่งคั่ง

1) ออมขั้นต่ำ 10% ของรายรับ ก่อนหักภาษี

การออมที่เหมาะสมนั้น ต้องไม่มากเกินไป จนเป็นภาระ และก็ต้องไม่น้อยเกินไป จนยากที่จะบรรลุเป้าหมายทางการเงิน สำหรับผมอาศัยแนวคิดจากหนังสือเล่มโปรดของตัวเอง นั่นคือ The Richest Man in Babylon ที่ว่า "หากต้องการมั่งคั่ง คนเราต้องออมให้ได้ 1 ใน 10 ส่วนของทรัพย์สินที่หามาได้"

ซึ่งสัดส่วนการออมดังกล่าว ก็ไปตรงกันพอดีกับงานวิจัยชิ้นหนึ่งที่บอกว่า คนที่มีชีวิตพอมีพอกิน ไม่ลำบากในวัยหลังเกษียณ มักมีอุปนิสัยรักการออม และสัดส่วนเงินออมของพวกเขา ก็คือ 10% ของรายได้ จากนั้นก็ค่อยๆ เพิ่มปริมาณการออมให้มากขึ้น ตามอายุทีเพิ่มขึ้น

แล้วทำไม? ต้องเป็นรายได้ก่อนหักภาษี

ก็เพราะการออมที่ดี ต้องอยู่ภายใต้หลักคิด "จ่ายให้ตัวเองก่อน" นั่นคือ เราควรหักเงินออมจากรายได้เต็มจำนวน (แม้ในความเป็นจริงจะโดนรัฐหักผ่านภาษีก่อนถึงมือแล้วก็ตาม) เพื่อสร้างความรู้สึกของการทำงานเพื่อตัวเอง ไม่ใช่ทำงานเพื่อรัฐ ธนาคาร หรือบริษัทห้างร้านต่างๆ หรืออีกนัยหนึ่งก็คือ เงินทุกบาทที่ได้มา ต้องถูกหักไว้ให้ตัวเราเองเป็นคนแรก ก่อนที่จะนำส่วนที่เหลือไปจับจ่าย (จ่ายให้คนอื่น)

จากผลการสำรวจ (อีกแล้ว) พบว่า คนจน หรือคนที่มีเงินขาดมือ มักจ่ายให้ทุกคน แต่ไม่จ่ายให้ตัวเอง และนั่นคือเหตุผลที่ทำให้พวกเขายังคงจนต่อไป

หมายเหตุ สำหรับผู้ที่ยังติดปัญหาหนี้สิน ก็ยังต้องเริ่มออม โดยอาจเริ่มต้นที่ 3-5% ก่อนก็ได้ ส่วนเหตุผลที่ว่า ทำไม? เป็นหนี้แล้วยังต้องออมนั้น คงไม่ต้องตอบแล้วนะครับ

2) ทำการออมของคุณให้เป็นอัตโนมัติ

หลักการง่ายๆ ของวิธีดังกล่าวก็คือ "เงินที่เรามองไม่เห็น คือ เงินที่เราไม่โอกาสได้ใช้" ดังนั้น จงติดต่อกับธนาคารเจ้าของบัญชีเงินเดือนของคุณ ให้ช่วยหักเงินออม 10% ของรายได้ก่อนหักภาษี ไปยังบัญชีเงินฝากที่เปิดใหม่เพื่อการออมทรัพย์โดยเฉพาะ ทำอย่างนี้เป็นประจำทุกเดือน ที่สำคัญ ห้ามเบิกเงินในบัญชีดังกล่าวมาใช้โดยเด็ดขาด (ไม่ทำ atm สำหรับบัญชีดังกล่าว ก็ถือเป็นการดีครับ)

เมื่อหักเงินออมไปแล้ว เงินที่เหลือในบัญชีเงินเดือนทั้งหมด ก็สามารถใช้จ่ายได้โดยไม่ต้องกังวล เพราะไม่ว่าอย่างไร คุณก็มีเงินออมในแต่ละเดือน เป็นจำนวนที่แน่นอนแล้ว

สำหรับท่านที่ยังไม่รู้เรื่องการลงทุน ผมแนะนำให้หักเงินออมไปเก็บไว้ในบัญชีเงินฝากก่อนนะครับ เอาไว้รู้เรื่องการลงทุนอีกนิดค่อยเขยิบหาที่เพิ่มดอกผลจากการออม (จะบอกเล่าในครั้งต่อๆไป)

3) ลงมือทำเดี๋ยวนี้

การเฝ้าดู หรือรอดูคนอื่นทำ ไม่มีทางทำให้เราร่ำรวยขึ้นมาได้ครับ ดังนั้น มันต้องเริ่มต้นทันที ตั้งแต่วันนี้เลย ยิ่งในปัจจุบัน บริการตัดบัญชีนั้น ทำได้ง่าย และสะดวกยิ่งขึ้น ยิ่งใครสมัคร Internet Banking ก็ยิ่งง่าย ท่านสามารถตั้งการตัดเงินจากบัญชีหนึ่งไปยังบัญชีหนึ่ง โดยกำหนดวัน-เวลาล่วงหน้าได้เลย เพียงเสียเวลาเริ่มต้นสักนิดหน่อย ที่เหลือก็ปล่อยให้ทุกอย่างดำเนินไปโดยอัตโนมัติ

ประโยชน์อีกประการหนึ่งการเริ่มต้นทันทีก็คือ ผลจากดอกเบี้ยทบต้น ซึ่งส่งผลต่อมูลค่าเงินออมของเราที่จะพอกพูนขึ้นไปตามเวลา ดังคำกล่าวที่หลายคนคงเคยได้ยินว่า "ออมก่อน รวยกว่า" ยังไงละครับ

แม้ว่าเรื่องที่ผมเล่าให้ฟังในวันนี้ อาจดูไม่เหมือน "เคล็ดลับ" สักเท่าไหร่ เพราะจะว่าไปคนส่วนใหญ่ก็รู้วิธีการที่ผมเล่าให้ฟังในวันนี้ แต่อย่างว่าแหละครับ

"ความลับไม่ใช่เรื่องที่คนส่วนใหญ่ไม่รู้ แต่เป็นสิ่งที่คนส่วนใหญ่ไม่ทำมันต่างหาก"

พบกันครั้งหน้าครับ

ที่มา:http://www.richdadthai.com/rdtboard/viewtopic.php?f=5&t=4345
โดย:คุณDavinci ผู้ก่อตั้งชมรม RichDadthai

บทความต่อไปนี้เป็นตัวอย่างของบุคคลที่รู้จักออม
โดย:คุณ Tanchaijo  สมาชิกเว็บ RichDadthai
เมื่อสิบกว่าปีก่อน ตอนเกิดวิกฤติต้มยำกุ้งผมทำงานเป็นผู้จัดการส่วนการผลิตในโรงงานผลิตวัสดุก่อสร้างแห่งหนึ่ง ตอนนั้นผมโชคดีที่ผมถูกปลูปฝังนิสัยรักการออมมาจากคุณพ่อ ตั้งแต่เรียนจบจนทำงานได้ 5-6 ปี ผมมีเงินเก็บประมาณเกือบ 40% ของรายได้ตั้งแต่เริ่มทำงานรวมกัน

วันที่ผมเริ่มเห็นสัญญาณของวิกฤติเศรษฐกิจที่จะมาส่งผลกระทบกับบริษัทที่ตัวเองทำงานอยู่ ผมก็บอกลูกน้องว่าให้ระมัดระวังการใช้จ่ายบ้าง เพราะมันเริ่มเห็นความเสี่ยงบ้างแล้ว แต่สิ่งที่ผมเห็นก็คือ บรรดาลูกน้องที่เคารพของผมก็ยังใช้ชีวิตตามปกติ กินเหล้าทุกเย็น ว่างๆก็เดินมาเล่าให้ผมฟังว่าเพิ่งไปถอยสเตอริโอชุดใหม่มา วันดีขึ้นดีก็ถอยปิคอัพใหม่มาโชว์และแซวผมว่า "นายช่างยังใช้รถคันเก่าอยู่อีกเหรอ" ผมก็ได้แต่ส่ายหัว แต่ก็ยังสบายใจกับการขับรถเก่าที่มันยังใช้ง่ายได้อยู่.... อ้าว...จะซื้อรถใหม่ทำไม ในเมื่อสิ่งที่ผมต้องการจากรถยนต์ก็คือ ฟังก์ชั่นในการเป็นพาหนะนำพาผมจากที่หนึ่งไปยังอีกที่หนึ่ง โดยที่ผมสามารถบรรทุกของ หรือคนไปด้วยโดยไม่ต้องกังวลเรื่องแดดเรื่องฝนเท่านั้นเอง การที่มันจะเป็นรถคันใหม่ป้ายแดง มันก็ไม่ได้ทำให้อรรถประโยชน์ที่ผมได้รับเพิ่มขึ้นแต่อย่างใดที่หว่า

ประมาณหนึ่งปีต่อมา บริษัทเริ่มประกาศลดเงินเดือนลง 25% จนมาเป็น 50% และเริ่มค้างจ่ายเงินเดือน สิ่งที่เกิดขึ้นก็คือ บรรดาลูกน้องผมเริ่มร้อนรนไม่รู้จะหาเงินที่ไหนไปจ่ายหนี้ผ่อนรถ ผ่อนสเตอริโอ... และเมื่อถึงวันที่บริษัทประกาศลดขนาดองค์กรลง (แปลง่ายๆว่าปลดออกนั่นแหละ)

ผมก็เป็นคนนึงที่ได้รับซองขาวด้วย แต่สำหรับผมชีวิตก็เปลี่ยนแปลงไปเล็กบ้าง คือบังเอิญก่อนหน้านั้นไม่นานผมเพิ่งไปลงเรียน MBA ฉนั้นจากเดิมที่ทุกเย็นต้องขับรถประมาณ 140 กม. เพื่อเข้ามาเรียน ผมก็แค่เปลี่ยนมาเป็นขับรถจากบ้านแถวบางกะปิไปสามย่ายเท่านั้น ค่าเรียน MBA ประมาณเกือบสองแสน (ราคาในสมัยนั้น) ผมเตรียมเอาไว้ล่วงหน้าเอาไว้เรียบร้อยแล้ว เงินเก็บที่ผมมีอยู่ในตอนนั้น (หักค่าเรียน MBA) เพียงพอสำหรับค่าใช้จ่ายของผมไปได้ประมาณ 1-2 ปีเป็นอย่างน้อย

ในขณะที่ลูกน้องที่เคารพของผมต้องปวดหัววิ่งหลบหน้าเจ้าหนี้ วิ่งไปร้องเรียกเงินค่าชดชเยจากบริษัท วันนั้นผมมีเวลามานั่งคิดกับตัวเองว่า ยังอยากเป็นลูกจ้างอยู่หรือไม่ หรือหลังจากนี้จะเอายังไงกับอนาคตของตัวเองดี... ซึ่งสุดท้ายก็ได้คำตอบว่า ผมเลือกที่จะไม่เป็นลูกจ้างต่อไป เมื่อเรียนจบ MBA ผมยังมีเงินเก็บเหลือพอที่จะลงทุนเปิดธุรกิจเล็กๆกับเพื่อนที่เรียนจบมาด้วยกัน

ที่ผมมาเล่ามานี้ไม่ได้บอกว่าผมเก่งแต่อย่างใด แต่ผมอยากจะบอกว่า มุมมองที่แตกต่างจากคนทั่วไปเพียงเล็กน้อยมันอาจจะสร้างความแตกต่างมี่มหาศาลเมื่อเวลาผ่านไป

ในชีวิตของผม ผมก็เจอวิกฤตเศรษฐกิจมาเป็นครั้งที่สองแล้ว ในทุกครั้งผมก็บอกเล่าและแนะนำวิธีคิด วิธีใช้ชีวิตของผมให้กับคนที่อยู่รอบข้าง เพราะผมเชื่อว่ามันจะเป็นประโยชน์ และทุกครั้ง feed back ส่วนใหญ่ที่ผมได้รับก็คือ เค้าฟังนะแต่ก็ยังเลือกใช้ชีวิตเช่นเดิมเพราะพวกเค้าไม่เชื่อว่าปัญหานั้นจะมากระทบกับตัวพวกเค้าเอง หรือเห็นด้วยว่าดีแต่ยังไม่ใช่พวกเค้าล้วนต้องเปลี่ยนแปลงชีวิตไปจากเดิม ต้องเปลี่ยนแปลงโดยที่พวกเค้าไม่มีสิทธิเลือก ไม่มีสิทธิควบคุมทิศทางการเปลี่ยนแปลงแม้แต่น้อย

ผมเชื่อว่าเมื่อถึงเวลาหนึ่งวิกฤติรอบนี้ก็ต้องผ่านพ้นไป โดยที่มีคนส่วนหนึ่งได้รับผลกระทบ มากบ้าง น้อยบ้าง และไม่นานจากนี้มันก็จะมีวิกฤติรอบใหม่กลับมาอีก ผมไม่รู้ว่าใครจะผ่านมันไปได้หรือไม่ หรือใครต้องกลายเป็นเหยื่อของมัน ผมรู้แค่ว่าผมอาจจะได้รับผลกระทบบ้างแต่ผมไม่เป็นเหยื่ออย่างแน่นอน.... แนวทางการสร้างความมั่งคั่งด้วยการออมนี้ อย่างน้อยที่สุดถ้าคุณไม่ได้กลายเป็นเศรษฐีเงินล้าน คุณก็จะไม่มีทางกลายเป็นเหยื่อของวิกฤติเศรษฐกิจอย่างแน่นอน

‘WHITE OCEAN STRATEGY’ กลยุทธ์น่านน้ำสีขาว

กลยุทธ์น่านน้ำสีขาว? ผมยังจำแววตาเต็มไปด้วยความสงสัย มีผู้พร้อมจะตั้งคำถามกลับ ทันทีที่ผมเอ่ยคำๆ นี้ขึ้นมา

ความสงสัยทวีเพิ่มขึ้น เมื่อผมกล่าวต่อไปว่า ‘กลยุทธ์น่านน้ำสีขาว’ ซึ่งตรงกับคำว่า ‘WHITE OCEAN STRATEGY’ จะเป็นแสงสว่างปลายอุโมงค์ เป็นกลยุทธ์สอดรับกับโลกธุรกิจยุคใหม่ ที่การแข่งขันเร่าร้อน ไม่มีใครลดราวาศอกให้กัน
วงสนทนาในช่วงเวลาต่อมา ยิ่งออกรส นี่ไม่ใช่ครั้งแรกที่ผมนำเสนอเรื่องราว ‘กลยุทธ์น่านน้ำสีขาว’ สู่สาธารณชน

ตลอดสองปีที่ผ่านมา ผมได้นำเสนอกลยุทธ์ดังกล่าวอย่างต่อเนื่อง แน่นอนว่ามีทั้งคนเห็นด้วย และเห็นต่างออกไป หลายคนตั้งคำถามตรงไปตรงมา จริงๆ แล้ว WHITE OCEAN STRATEGY คืออะไร? มีที่มาจากอะไรกันแน่?

บางคนสรุปเองว่า น่าจะมาจากการประดิษฐ์คำของผม เพื่อให้ล้อไปกับคำว่า Red Ocean Strategy และ Blue Ocean Strategy ที่แวดวงธุรกิจบ้านเรา คุ้นชินกว่า บางคนตีความ ‘กลยุทธ์น่านน้ำสีขาว’ น่าจะเกี่ยวข้องกับ CSR (Corporate Social Responsibility) หรือการขับเคลื่อน ‘กิจกรรมเพื่อสังคม’ ที่ภาคธุรกิจตื่นตัวเป็นพิเศษ มีองค์กรธุรกิจห้างร้านมากมายให้ความสำคัญกับกิจกรรมนี้
แต่มีบางคนมองเป็นอย่างอื่น
การที่ผมประกาศตัว เลื่อมใสพระพุทธศาสนาอย่างเปิดเผย ย่อมถูกมองว่า WHITE OCEAN STRATEGY น่าจะเกี่ยวข้องกับเรื่องนี้อยู่บ้าง เพราะถึงอย่างไรสีขาวก็เป็นสัญลักษณ์ของศาสนามาช้านาน แม้แต่ธงไตรรงค์ ‘แดง-ขาว-น้ำเงิน’ ก็ยังใช้สีขาวแทนสัญลักษณ์ของ ‘ศาสนา’
จะว่าไปที่สันนิษฐานกันต่างๆ นานามีส่วนถูกต้องทั้งสิ้น เพียงแต่อาจไม่ถูกทั้งหมด
แล้ว WHITE OCEAN STRATEGY ซึ่งต่อไปนี้ผมจะเรียกรวมๆ ว่า ‘กลยุทธ์น่านน้ำสีขาว’ คืออะไร ?
ถ้าจะอธิบายอย่างรวบรัด กลยุทธ์น่านน้ำสีขาวคือ... การกำหนดพื้นฐานการบริหารองค์กร แบบองค์รวม ครอบคลุมตั้งแต่วิสัยทัศน์ นโยบาย พันธกิจ กลยุทธ์การดำเนินงาน ไปจนถึงแนวทางในการปฏิบัติทุกภาคส่วนขององค์กร ตั้งแต่การบริหารงานบุคคล การตลาดและการขาย การปฏิบัติการ การโฆษณาประชาสัมพันธ์

... องค์กรธุรกิจสีขาวไม่ได้มองว่า ‘ตัวเอง’ เป็นศูนย์กลาง ผลกำไรที่ผู้ถือหุ้นได้รับ ไม่ใช่สิ่งสำคัญสูงสุด แต่จะให้ความสำคัญกับสังคมในทุกภาคส่วน รวมทั้งสิ่งแวดล้อมที่อยู่รอบตัวเราไปพร้อมๆ กัน เราสามารถนำ ‘กลยุทธ์น่านน้ำสีขาว’ ไปใช้ในการบริหารในทุกๆ ระดับ ตั้งแต่ระดับนโยบาย ระดับบริหาร ระดับปฏิบัติ กระทั่งการเจรจาการค้าต่างๆ
เราสามารถนำ ‘กลยุทธ์น่านน้ำสีขาว’ ไปต่อยอด เสริมส่งให้กระบวนการ ‘บรรษัทภิบาล’ เข้มแข็งยิ่งขึ้น ในระดับบุคคล ‘กลยุทธ์น่านน้ำสีขาว’ จะช่วยเสริมเติมแต่ง และกระตุ้นเตือนให้ทุกๆ คนมอบโอกาสให้เพื่อนร่วมโลก เห็นถึงความสำคัญของการเสริมสร้างความดีงามต่อสังคม สิ่งแวดล้อม ช่วยกันคนละไม้ละมือจรรโลงโลก กลยุทธ์น่านน้ำสีขาวมีความยืดหยุ่นในตัว ไม่ได้มองโลกด้วยความสุดโต่ง รวมถึงยอมรับว่า ผลกำไรจากการดำเนินธุรกิจ ไม่ใช่สิ่งเลวร้าย
เราสามารถนำ ‘กลยุทธ์น่านน้ำสีขาว’ไปใช้เคียงคู่ในการกำหนดกลยุทธ์ธุรกิจทุกรูปแบบ สามารถใช้คู่กับ กลยุทธ์ทะเลสีแดง-Red Ocean Strategy ที่มุ่งเอาชนะคู่แข่งขันด้วยวิธีตาต่อตาฟันต่อฟันเพื่อความอยู่รอด หรือจะใช้คู่กับ กลยุทธ์ทะเลสีคราม-Blue Ocean Strategy ที่พิชิตใจผู้บริโภค ด้วยนวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่เหนือชั้นกว่า มุ่งสร้างตลาดใหม่ๆ ด้วยการนำเสนอคุณสมบัติผลิตภัณฑ์ ที่นึกไม่ถึง กล่าวโดยสรุป กลยุทธ์น่านน้ำสีขาว คือ พื้นฐานสำคัญที่จะทำให้ การประยุกต์ใช้ กลยุทธ์การตลาดสีใดก็ตาม มีความมั่นคง แข็งแกร่ง และยั่งยืน

อะไรที่นำไปสู่การตกผลึกทางความคิดนี้!!!

ด้วยบทบาทธุรกิจที่ปรึกษา เมื่อมีโอกาสคลุกคลีกับธุรกิจมามากมายเป็นร้อยๆ ทำให้ได้สัมผัสกับรูปแบบการบริหารองค์กรอย่างหลากหลาย ตลอดชีวิตการทำงาน ยังมีเหตุการณ์ส่งผลโดยตรง ต่อการดำเนินชีวิตของประชาชนคนไทย วิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ยังผลให้ธุรกิจไทยล้มลงเป็นใบไม้ร่วง ผู้คนมากมายถูกปลดออกจากงาน กว่าจะกลับมาลุกขึ้นเดินเหินเป็นปกติ ก็ต้องรอเวลาอีกหลายปี แต่เมื่อความขัดแย้งทางการเมืองก่อตัว และลุกลามออกไป ประเทศไทยของเราก็กลับมายืนจ่อปากเหวอีก

จากความแน่นอน แปรเปลี่ยนเป็นความไม่แน่นอน สลับเปลี่ยนไปเช่นนี้ จากประเทศที่การเมืองมีเสถียรภาพเหนือเพื่อนบ้าน แปรเปลี่ยนสู่ประเทศที่การเมืองไร้ซึ่งเสถียรภาพ เมื่อวิเคราะห์บรรดากรณีศึกษา ที่ธุรกิจห้างร้านต้องประสบ เมื่อวิเคราะห์ถึงวิกฤตทางเศรษฐกิจ รวมถึงวิกฤตการณ์ทางการเมือง ผมก็พบสัจธรรมหนึ่ง

สาเหตุอันเป็นที่มาของวิกฤตต่างๆ ล้วนมีที่มาจาก ‘ความไม่พอดี’ ทั้งสิ้น

เรามุ่งหวังแต่ผลกำไรมากเกินไป จนลืมมองไปถึงความเสี่ยงที่เพิ่มเป็นเงาตามตัว จนลืมมองไปว่า การดำเนินธุรกิจอย่างยั่งยืนนั้น ต้องยึดมั่นในแนวทางของ ‘บรรษัทภิบาล’ เช่นเดียวกับวิกฤตความขัดแย้งทางการเมือง ที่เกิดขึ้นจากการเสพติดอำนาจมากเกินไป ใช้อำนาจเพื่อตัวเองและพวกพ้อง

เมื่อสูญเสียอำนาจก็พยายามช่วงชิงอำนาจคืน กระทั่งนำไปสู่ความขัดแย้ง ผู้คนแบ่งฝักฝ่าย คนละพวกคนละสี
‘ความไม่พอดี’ ดังกล่าวยังเป็นที่มาของปมปัญหาต่างๆ ซึ่งส่งผลกระทบไปทั่วโลก ยกตัวอย่างกรณีของ ‘เอนรอน’ ที่ตกแต่งตัวเลขทางบัญชี ให้ข้อมูลที่ผิดพลาดกับบรรดานักลงทุนทั้งหลาย กลายเป็นรอยด่าง ให้กับมาตรการกำกับดูแล ของแวดวงตลาดทุนทั่วโลก เช่นเดียวกับที่สะท้อนให้เห็นว่า เพราะความโลภของคนบางกลุ่ม ได้ทำลายเศรษฐกิจเป็นวงกว้าง ถัดจาก ‘เอนรอน’ ยังมียักษ์ใหญ่รายอื่นๆ อาทิ เวิลด์คอม ฯลฯ ที่ทำลายความน่าเชื่อถือของตลาดทุน ละเมิดต่อบรรษัทภิบาลไม่หยุดหย่อน

ถัดจากเอนรอน-เวิลด์คอม โลกตื่นตระหนกกับ ‘ซับไพร์ม’ (สินเชื่อที่ปล่อยให้กับลูกหนี้ด้อยคุณภาพ) ซึ่งส่งผลกระทบ และพัฒนาเป็นวิกฤตการเงินครั้งใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์ของสหรัฐอเมริกา ผลพวงจากซับไพร์ม ทำให้สถาบันการเงินยักษ์ใหญ่ทั่วโลก ได้รับผลกระทบเป็นลูกระนาด โดยเฉพาะรายของ ‘เมอร์ลินซ์ ลินช์’ วาณิชธนกิจยักษ์ใหญ่ ที่มีประวัติเป็นมาร้อยๆ ปีต้องล่มสลายลงไปต่อหน้าต่อตา

คิดดูเล่นๆ หากบรรดาสถาบันการเงินยักษ์ใหญ่เหล่านี้ ไม่ได้มองแต่ความพยายามสร้างการเติบโต พยายามสร้างผลกำไรแบบกล้าได้กล้าเสีย และเปลี่ยนมายึดมั่นกับแนวทาง ‘กลยุทธ์น่านน้ำสีขาว’ อาจไม่สร้างความบอบช้ำให้กับเศรษฐกิจโลกถึงเพียงนี้

กระนั้นก็ตามผมคงไม่กล้าแอบอ้างว่า เป็นผู้ค้นพบกลยุทธ์น่านน้ำสีขาว แต่เป็นเพียงแค่ผู้บัญญัติคำศัพท์นี้เท่านั้น

ในความเป็นจริง ธุรกิจที่ประสบความสำเร็จหลายแห่ง ยึดมั่นกับกลยุทธ์นี้อยู่ก่อนนานนับทศวรรษหรือร่วมศตวรรษ และประสบความสำเร็จด้วยดี แต่คงเป็นเพราะกลยุทธ์นี้ไม่ได้ถูกนำเสนอแพร่หลายในเชิงวิชาการ
ต่างจากกรณีของ Red Ocean Strategy และ Blue Ocean Strategy ที่มีผู้รวบรวมเป็นกลยุทธ์การตลาดออกมาเผยแพร่อย่างเปิดเผย
การมีส่วนร่วมกำหนดกลยุทธ์ประชาสัมพันธ์ และการตลาดกับธุรกิจต่างๆ ดังที่กล่าวไปข้างต้น ทำให้พบว่า มีธุรกิจอยู่กลุ่มหนึ่งที่มีรูปแบบการดำเนินธุรกิจไม่เหมือนใคร

ธุรกิจกลุ่มนี้ ไม่ได้มองว่า ผลกำไรคือทุกสิ่งทุกอย่าง แต่มองถึงการเผื่อแผ่ สู่เพื่อนมนุษย์ มากกว่าเรื่องอื่นๆ ตกผลึกเป็นความคิด และทิศทางที่ชัดเจน

เมื่อย้อนกลับมาถามตัวเองพบว่า โลกธุรกิจยุคนี้มองข้ามสิ่งที่เป็น “นามธรรม” ที่คอยยกระดับจิตใจ แต่มุ่งให้ความสำคัญเฉพาะสิ่งที่เป็น “รูปธรรม” จับต้องได้วัดผลได้ ธุรกิจถูกกำหนดให้วัดความสำเร็จด้วยสิ่งที่เป็น “รูปธรรม” ด้วย ตัวเลข ผลกำไร หรือ ราคาหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ จริงๆ แล้วโลกน่าจะมีเรื่องอื่นๆ ให้คิดคำนึงถึงอีกมากมาย

โดยเฉพาะสิ่งที่เป็นนามธรรม ซึ่งช่วยจรรโลงความเป็นโลกมนุษย์เอาไว้ นึกง่ายๆ หากโลกขาด ศีลธรรม คุณธรรม จริยธรรม และ ความถูกต้องดีงาม โลกของเราใบนี้จะดำรงอยู่ได้อย่างไร

เป็นเรื่องน่าฉุกคิดอยู่ไม่น้อย ถ้าเรามีบทสรุปเช่นนี้ ทำไมเราถึงไม่สร้างองค์กรธุรกิจที่ให้ความสำคัญกับทั้ง “รูปธรรม” และ “นามธรรม” เป็นธุรกิจในโลกยุคใหม่ที่มุ่งมอบสิ่งดีๆ ต่อเพื่อนมนุษย์ สังคม สิ่งแวดล้อม โดยที่มีผลกำไรแต่พอสมควร

เหมือน “หยิน-หยาง” “ซ้าย-ขวา’ “ขาว-ดำ” หรือ “Hardware-Software” โลกเราต้องมีสองด้านเสมอ เพียงแต่ต้องจัดลำดับความสมดุลแต่ละด้านให้ดี และสอดคล้องกับสถานการณ์
การตกผลึกดังกล่าว นำสู่ที่มาของ ‘กลยุทธ์น่านน้ำสีขาว-WHITE OCEAN STRATEGY’ ซึ่งน่าจะเป็นคำที่เหมาะสมที่สุดแล้ว สีขาวเป็นตัวแทนของศาสนา คุณธรรม มโนธรรม นอกจากนี้ยังสะท้อนถึงความใสสะอาด หมดจดทั้งกายและใจ ความดีงาม ความบริสุทธิ์ผุดผ่อง

‘กลยุทธ์น่านน้ำสีขาว’ จึงเป็นอื่นไปไม่ได้ นอกเสียจากเป็นรูปแบบการดำเนินธุรกิจ ที่ยึดมั่นความดีงามเป็นหัวใจสำคัญ ในการขับเคลื่อนธุรกิจ และเป็นเกราะแก้วสำคัญ ที่จะทำให้องค์กรก้าวข้ามอุปสรรคปัญหาไปได้

ที่มา:http://www.dmgbooks.com/site/email/white_ocean_strategy_01.html

บทที่3-คุณมีโอกาสเป็นเศรษฐีกับเขาบ้างหรือเปล่า?

"ความมั่งคั่ง" เป็นสิ่งที่ผู้คนส่วนใหญ่ (หรือเกือบทั้งหมด) อยากมี แต่แทบไม่น่าเชื่อว่า คนส่วนใหญ่จะไม่เข้าใจหลักการสำคัญอันเป็นแก่นที่จะทำให้ตัวเองมั่งคั่งได้อย่างแท้จริง นั่นคือ

"ความมั่งคั่ง" เป็นเรื่องของการ "สะสม" หรือ "สั่งสม" (ความมั่งคั่ง = การสะสม)

โดยคนส่วนใหญ่มักเข้าใจผิดว่า "ความมั่งคั่ง" คือ การหาเงินได้มาก และทำให้ใช้จ่ายได้อย่างไม่จำกัดจำเขี่ย ซึ่งก็ไม่ได้ผิดอะไร แต่นั่นเป็นเพียงปลายทาง ไม่ใช่จุดเริ่มต้น

ตัวอย่างเช่น ครอบครัว a มีรายได้ 50,000 บาทต่อเดือน ในขณะที่ครอบครัว b มีรายได้ 20,000 บาทต่อเดือน แต่ครอบครัว a มีค่าใช้จ่าย 45,000 บาทต่อเดือน ในขณะที่ครอบครัว b นั่นมีรายจ่ายเพียงแค่ 12,000 บาทต่อเดือน

อย่างนี้ในท้ายที่สุด ครอบครัว a จะคงเหลือความมั่งคั่งอยู่เท่ากับ 5,000 บาท ในขณะที่ครอบครัว b นั้น คงเหลืออยู่ที่ 8,000 บาท อย่างนี้ครอบครัว b ก็มีแนวโน้มที่จะมั่งคั่งมากกว่า เพราะสะสมเงินได้มากกว่า

จะเห็นได้ว่า ตัวแปรสำคัญสู่ความมั่งคั่ง ก็คือ เงินคงเหลือ หรือเงินออม ซึ่งผูกโยงโดยตรงกับรายได้ และค่าใช้จ่าย ดังสมการ

ความมั่งคั่ง (เงินคงเหลือ) = รายได้ - ค่าใช้จ่าย นั่นเอง

ดังนั้น หากเราต้องการเพิ่มความมั่งคั่ง ก็สามารถทำได้ 2 ทาง นั่นคือ เพิ่มรายได้ และลดรายจ่าย ซึ่งในมุมมองของผม การสร้างรายได้นั้นเป็นการดึงดูดเงินคนอื่นมาเป็นของเรา (โดยสุจริต) ซึ่งทำได้ยากกว่า การจัดการค่าใช้จ่าย (ย้ำ! ว่าไม่ใช่การลดค่าใช้จ่าย) ซึ่งเป็นการบริหารจัดการกับตัวเราเองโดยตรง

โดยสรุป หากท่านต้องการที่จะมั่งคั่ง ท่านต้องบริหารจัดการรายจ่ายของตัวเองให้มีความเหมาะสม เพื่อที่จะขยับเพิ่ม "เงินออม" หรือความมั่งคั่งของตัว ให้มีการสะสมอย่างต่อเนื่องตลอดเวลา

คำถาม คือ รายจ่ายอะไรบ้างที่ต้องพิจารณา

คำตอบ: ขึ้นกับแต่ละบุคคลจะพิจารณาว่า รายจ่ายใดจำเป็น รายจ่ายใด ไม่จำเป็น และสามารถปรับลดได้ แต่สำหรับผม ผมมองเห็นโอกาสสะสมความมั่งคั่งเพิ่มเติมจาก การลดรายจ่ายที่ไม่จำเป็น อาทิ ค่าบุหรี่ ค่ากาแฟ ค่าหนังสือพิมพ์ หรือนิตยสารบางฉบับ หรือ อะไรก็ตามที่ท่านมักจับจ่ายโดยความเคยชิน และทำให้ตัวเองรู้สึเอาเองว่า ขาดไม่ได้ นั่นแหละ คือ รายจ่ายที่เข้าข่ายต้องพิจารณา

สมมติ รายจ่ายดังกล่าวเป็นกาแฟสดสักถ้วย ที่ท่านต้องซื้อดื่มเป็นประจำในวันทำงาน สมมติว่ากาแฟถ้วยนั้นมีราคา 25 บาท ถ้าท่านดื่มทุกวันจันทร์-ศุกร์ ค่าใช้จ่ายกาแฟสดในแต่ละสัปดาห์ของท่านก็จะเท่ากับ 125 บาท (25 บาท/วัน x 5 วัน) หรือคิดเป็นปี เท่ากับ 6,250 บาท (คิด 1 ปี เราทำงาน 50 สัปดาห์) หากดื่มกินต่อเนื่อง 30 ปี จะเป็นเงินทั้งสิ้น 187,500 บาท

จะว่าไปก็ดูไม่เยอะมากเท่าไหร่ ทีนี้เราลองทำในสิ่งตรงกันข้ามบ้างดีกว่า คือ เอาเงิน 125 บาทต่อสัปดาห์ (สมมติว่าเลิกดื่มกาแฟสด ทานกาแฟออฟฟิตเอา ... ฮา) ไปลงทุนในทรัพย์สินที่ให้ผลตอบแทน 10% ต่อปี จะเกิดอะไรขึ้น

1 ปี เงินค่ากาแฟของคุณ จะงอกเงยเป็น 7,150 บาท

5 ปี เงินค่ากาแฟของคุณ จะงอกเงยเป็น 43,651 บาท

10 ปี เงินค่ากาแฟของคุณ จะงอกเงยเป็น 113,953 บาท

15 ปี เงินค่ากาแฟของคุณ จะงอกเงยเป็น 227,173 บาท

30 ปี เงินค่ากาแฟของคุณ จะงอกเงยเป็น 1,176,132 บาท

จะเห็นว่าจากค่าใช้จ่ายโดยความเคยชิน 187,500 ในระยะเวลา 30 ปี กลับกลายเป็นทรัพย์สินเงินล้านได้อย่างสบายๆ

อย่างไรก็ดี ตัวอย่าง ข้างต้นมิได้นำเสนอขึ้น เพื่อให้ท่านใช้ชีวิตอย่างตระหนี่ถี่เหนียว แต่มีวัตถุประสงค์เพื่อให้ท่านเห็นโอกาสของตัวเองในการสร้างความมั่งคั่งขึ้นได้อย่างง่ายๆ เพียงแค่พยายามทำความเข้าใจกับหลักการสำคัญในการสร้างความมั่งคั่ง นั่นคือ การบริหารการใช้จ่ายและการเก็บออมเท่านั้น

ถึงตรงนี้ หลายท่านคงพอมีหวังจะเป็นเศรษฐีเงินล้านเหมือนกับคนอื่นกันแล้วใช่มั๊ยครับ คราวหน้าเรามาดูกันดีกว่าว่า เราจะเริ่มต้นออมกันอย่างง่ายๆ ได้อย่างไร

แล้วพบกันครับ

"การใช้จ่ายของคุณในวันนี้ คือ ตัวกำหนดอนาคตทางการเงินของคุณในอีก 20-30 ปีข้างหน้า"


ที่มา:http://www.richdadthai.com/rdtboard/viewtopic.php?f=5&t=4330
โดย:คุณDavinci ผู้ก่อตั้งชมรม RichDadthai

บทที่2-แบบทดสอบอิสรภาพทางการเงินขั้นพื้นฐาน

ความเดิมจากตอนที่แล้ว ผมได้แนะนำให้ทุกท่านรู้จักกับ "อิสรภาพทางการเงินขั้นพื้นฐาน" 6 ประการ ซึ่งเป็นหลักปฏิบัติง่ายๆ สำหรับผู้ที่ต้องการประสบความสำเร็จทางการเงิน วันนี้ผมมีแบบทดสอบสำหรับประเมินตัวเอง มาให้คุณผู้อ่านลองทดสอบดูว่าตัวท่านเข้าใกล้อิสรภาพทางการเงินขั้นพื้นฐานแล้วหรือยัง

(ข้อใดที่ตอบว่า "ใช่" ให้ถือปฏิบัติต่อไป ข้อใดที่ตอบว่า "ไม่ใช่" ให้รีบดำเนินการแก้ไขโดยด่วน)

1. ออมขั้นต่ำ 10% ของรายรับ

1.1 ท่านมีบัญชีเงินออม แยกออกจากบัญชีรายจ่าย

1.2 ท่านหักเงินออมก่อนใช้จ่ายเสมอ

1.3 ในแต่ละเดือนท่านสามารถออมเงินได้ไม่น้อยกว่า 10% ของรายรับทั้งหมด

2. ใช้ชีวิตอย่างพอเพียง

2.1 ท่านมีการวางแผน และจัดทำงบประมาณรายรับ-รายจ่าย ไว้ล่วงหน้าทุกเดือน

2.2 ท่านตัดสินใจซื้อของโดยพิจารณาเกณฑ์ด้าน "ความจำเป็น" มากกว่า "ความต้องการ"

2.3 ท่านมีนิสัย "มีเงินสดค่อยซื้อ"

2.4 ทุกครั้งที่ซื้อหาสิ่งใด ท่านจะมองผลกระทบที่จะเกิดขึ้นกับการเงินของตัวเองในอนาคตเสมอ


3. สำรองเงินไว้ใช้จ่าย 6 เดือน

3.1 ท่านจดบันทึก และจัดทำบัญชีรายรับ-รายจ่ายของตัวเองทุกเดือน

3.2 ท่านทราบรายจ่ายเฉลี่ยต่อเดือนของตัวเองเป็นอย่างดี

3.3 ท่านแยกเงินสำรองเผื่อฉุกเฉิน ออกจากเงินออมเพื่อการลงทุนอย่างชัดเจน

3.4 เงินสำรองเผื่อฉุกเฉินของท่าน มากกว่าหรือเท่ากับ 6 เท่าของรายจ่ายรวมต่อเดือน

4. ประกันความเสี่ยงทุกประเภท

4.1 ท่านรู้ระดับความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นกับตนเอง

4.2 ท่านทำประกันชีวิต สุขภาพ และอุบัติเหตุ ในวงเงินที่เหมาะสมกับความเสี่ยงของตัวเอง

4.3 ท่านมีประกันชีวิตซึ่งมีวงเงินคุ้มครองหนี้ในทรัพย์สินที่ท่านถือครองในปัจจุบัน (เช่น บ้าน หรือที่ดิน ฯลฯ)

4.4 ทรัพย์สินทุกประเภทของท่าน มีการทำประกันคุ้มครองไว้ทั้งหมด

5. เรียนรู้ตลอดชีวิต

5.1 ท่าน "ลงทุนเวลา" กับสิ่งที่ท่านสนใจเกินกว่า 8 ชั่วโมงต่อสัปดาห์ (อ่านหนังสือ อบรมสัมมนา พูดคุยแลกเปลี่ยนกับผู้รู้ ฯลฯ)

5.2 ท่านเข้าร่วมกิจกรรมกลุ่ม หรือการอบรมสัมมนาในเรื่องที่ท่านสนใจอย่างน้อย 1 ครั้ง ในทุกๆ 3 เดือน

5.3 ท่านมีกลุ่มกิจกรรมที่ชอบ และสนใจในเรื่องเดียวกัน รวมทั้งมีกิจกรรมร่วมกันเป็นประจำ

5.4 ท่านกันเงินเป็นค่าใช้จ่ายหนังสือ และงานสัมมนาที่มีประโยชน์ต่อตัวเองอย่างน้อย 5% ของรายได้

6. บริจาคตามกำลัง

6.1 ท่านแบ่งปันแก่ผู้อื่นเสมอเมื่อม๊โอกาส (เงิน เวลา ความช่วยเหลือ คำปรึกษา ฯลฯ)

6.2 วันนี้ท่านได้แบ่งปันสิ่งดีดีกับคนรอบข้างแล้ว

หวังว่าแบบทดสอบนี้ คงทำให้ท่านได้เห็นตัวเอง และเจอโอกาสในการปรับปรุงเส้นทางสู่ความมั่งคั่งของท่าน ให้ชัดเจนได้มากขึ้น (โดยเฉพาะข้อที่ตอบว่า "ไม่ใช่")

จำไว้ว่า โอกาสแห่งความมั่งคั่ง ไม่ได้เปิดกว้างเฉพาะกับใครคนใดคนหนึ่ง แต่เปิดกว้างให้กับทุกคนที่เตรียมพร้อมจะรับมันเท่านั้น และ "อิสรภาพทางการเงินขั้นพื้นฐาน" นี้ก็ถือเป็นการเตรียมความพร้อมที่ดีเยี่ยม สำหรับผู้ที่ต้องการจะมั่งคั่งทุกคน

The Way to be RICH is very SIMPLE, but it's NOT EASY.

ที่มา:http://www.richdadthai.com/rdtboard/viewtopic.php?f=5&t=4313
โดย:คุณDavinci ผู้ก่อตั้งชมรม RichDadthai

การเทรดหุ้นกับการเล่นโป๊กเกอร์

 ย่างเข้าเดือนสิงหาคมตลาดทุนโลกก็เผชิญกับมรสุมจากข่าวร้ายๆ จากฝั่งอเมริกาและยุโรป ซึ่งอาจมีผลกระทบ ต่ออารมณ์ของนักลงทุนบางท่านมากเป็นพิเศษในช่วงนี้ อารมณ์กับการลงทุนนั้นเป็นสิ่งที่ควบคู่กัน ผู้ที่ควบคุมอารมณ์ได้ดีกว่าย่อมได้เปรียบ วันนี้ผมจะขอเขียนบทความเบาๆ เปรียบเทียบอารมณ์และความรู้สึกระหว่างการ เทรดหุ้นกับการเล่นโป๊กเกอร์

     การแข่งขัน Poker Tournament จะประกอบด้วยผู้แข่งหลากหลายประเภทและหลากหลายสไตล์การเล่น ที่ต่างจ้องจะโกย chip บนโต๊ะ ซึ่งแต่ละคนจะต้องอ่านใจคู่แข่ง มีการหลอกล่อ และต้องคาดเดาสถานการณ์อยู่ตลอดเวลา ซึ่งก็ไม่ต่างอะไรจากตลาดหุ้น ที่สำคัญทักษะที่ใช้โดยผู้เล่นโป๊กเกอร์ ระดับท็อปก็เป็นทักษะที่ใช้กันในตลาดหุ้น ปัจจัยทางด้านอารมณ์ที่มีผลต่อการเทรดหุ้นและการเล่น โป๊กเกอร์ไม่ใช่แค่คล้ายกัน แต่แทบจะเหมือนกันเลย อารมณ์หลัก 3 อย่างที่ trader และผู้เล่น โป๊กเกอร์ ต้องเผชิญคือ ความโลภ ความกลัว และความหวัง
ความโลภ 
       เป็นหนึ่งในอารมณ์พื้นฐานที่มีกำลังขับเคลื่อนการตัดสินใจของมนุษย์มากที่สุด ความโลภอาจทำให้ผู้เล่น โป๊กเกอร์ หน้ามืด แล้วไปจดจ่อกำไรที่จะได้รับและไม่คำนวณถึงโอกาสที่จะแพ้ เช่นเดียวกับนักลงทุนที่เกิดความโลภจนมองไม่เห็นข้อด้อยของหุ้นตัวนั้น วิธีที่จะเอาชนะความโลภได้ คือแทนที่จะคิดถึงความสุขจากกำไรก้อนนั้นแต่ให้คิดถึงว่าอะไรจะทำให้คุณไม่ชนะ และนี้คือเหตผลว่าทำไมผู้แข่ง Poker ชั้นยอดถึงยอมหมอบทั้งที่มีไพ่ดี

ความกลัว
     เป็นอีกหนึ่งอารมณ์พื้นฐานของมนุษย์ และแต่ละคนก็มีระดับความกลัวที่แตกต่างกันไป ชึ่งจะถูกสะท้อนในความสามารถในการรับความเสี่ยงของแต่ละคนที่ไม่เท่ากัน ควานกลัวนั้นอาจเกิดจากประสบการณ์ไม่ดีในอดีต หลังจากวิกฤตเศรษกิจเราจะเห็นนักลงทุนหลายคนเลือกที่จะถือเงินสดแม้ว่าตลาดหุ้นจะถูก ความกลัวจึงอาจทำให้คุณพลาดโอกาสดีๆ ได้ เวลาเล่นโป๊กเกอร์ ถึงแม้คุณจะมีไพ่ดีในมือแต่ถ้าคู่แข่งคุณ raise เงินเยอะ คุณก็อาจกลัวและหมอบไป ทำให้คุณเสียโอกาสทั้งที่คุณควรจะสู้ จึงไม่น่าแปลกใจที่นักลงทุนหน้าใหม่กล้าที่จะเสี่ยงมากกว่านักลงทุนที่ผ่านวิกฤตเศรษกิจมาหลายรอบ

ความหวัง 
     ข้อผิดพลาดหลักอีกอย่างหนึ่งของนักลงทุน คือการถือหุ้นที่ขาดทุนต่อไปเรื่อยๆ โดยไม่ cut loss เพราะความหวังว่าราคาหุ้นจะดีขึ้น เช่นเดียวกับการเล่นโป๊กเกอร์ ที่บางครั้งผู้เล่นมีไพ่ไม่ดีในมือแต่เลือกที่จะเล่นต่อแทนที่จะหมอบ เพราะจะขอลุ้นไพ่ flop ด้วยความหวังลมลมแล้งแล้งจึงอาจทำให้นักลงทุนต้องขาดทุนเพิ่มขึ้นได้

     Jesse James เทรดเดอร์หุ้นชื่อดังในยุค 1920 เคยเขียนไว้ว่า Trader ที่ประสพความสำเร็จจำเป็นที่จะต้องควบคุมอารมณ์หลัก 2 อย่างของมนุษย์นั่นคือ ความหวังกับความกลัว ช่วงเวลาตลาดขาลง นักลงทุนส่วนใหญ่จะหวังทุกวันว่าวันรุ่งขึ้นตลาดหุ้นจะไม่ลงต่อ ความหวังจึงทำให้คุณไม่ cut loss และก็ลงเอยด้วยการขาดทุนจำนวนมาก ส่วนเวลาตลาดหุ้นขึ้น นักลงทุนกลับกลัวว่าวันรุ่งขึ้นกำไรของคุณที่ได้มาก่อนหน้านี้จะหดหายไป และทำให้ขายหุ้นออกเร็วเกินไป ดังนั้นความกลัวจึงจำกัดความสามารถในการทำกำไร ดังนั้น นักลงทุนชื่อดังหลายท่านจึงทำบางอย่างที่สวนกระแสกับคนอื่นๆ ก็คือ ในเวลาแทนที่จะคนอื่นคาดหวังอย่างมากต่อหุ้น เขากลับกลัว และในเวลาที่คนอื่นกลัว เขากลับมีความหวัง ดังนั้น นักลงทุนที่มีสติควรจะระลึกอยู่เสมอว่า ผลการขาดทุนที่ผ่านมานั้นสามารถจะขาดทุนเพิ่มขึ้นได้อีก และผลกำไรที่เพิ่งได้มานั้นสามารถเพิ่มพูนได้มากขึ้นเช่นเดียวกัน การควบคุมอารมณ์และการมีวินัย จึงเป็นกุญแจสำคัญในการเทรดหุ้นและเล่นโป๊กเกอร์ ถ้าคุณสามารถทำได้ ก็จะช่วยลดโอกาสผิดพลาดที่เกิดจากการใช้อารมณ์มากกว่าเหตุผลครับ

เจฟ สุธีโสภณ 
บลจ.บัวหลวง จำกัด

ที่มา:

http://www.moneymartthai.com/knowledge/index.php?cat=dd5c07036f2975ff4bce568b6511d3bc&know_id=62

บทที่1-อิสรภาพทางการเงินขั้นพื้นฐาน

ตลอดระยะเวลา 4 ปี ที่ก่อตั้ง และเฝ้าดูแลชมรมแห่งนี้ ผมเห็นผู้คนผ่านเวียนกันเข้ามามากมาย พวกเขาเหล่านี้ตื่นเต้น และรู้สึกมีความหวังทุกครั้งที่ได้พูดคุย และร่วมเล่นเกมกระแสเงินสด รวมถึงกิจกรรมอื่นๆที่ทางชมรมจัดขึ้นเสมอมา

ส่ิ่งหนึ่งที่ผมสังเกตเห็น และสามารถสรุปความได้โดยไม่ถือเป็นการปรามาสผู้คนจนเกินไปก็คือ คนส่วนใหญ่ที่พบเจอกันนั้น ยังคงวิ่งวนอยู่ในปัญหาทางการเงิน ยังคงมีชีวิตที่เหนื่อย หลายคนเฝ้าเพียรหาแต่ "วิธีการ" โดยที่ "หลักคิด" หรือหลักยึดของพวกเขานั้นยังไม่ได้เปลี่ยนไปเลยแม้แต่น้อย

และนี่เอง คือ สิ่งที่ทำให้พวกเขายังคงทุกข์ใจกับชีวิตทางการเงินของตัวเอง

มีอยู่ครั้งหนึ่งหลังจากจบเกมกระแสเงินสด ผมได้นำเสนอแนวคิด "อิสรภาพทางการเงินขั้นพื้นฐาน" ไว้ให้กับเพื่อนๆ ในชมรม ด้วยแนวคิดง่ายๆว่า หากฝันมันยังอยู่ไกล ก็จงทำมั่นใจว่า อย่างน้อยตัวเองก็ยังเดินอยู่บนทิศทางที่ถูกต้อง

"ทิศทาง สำคัญกว่าความเร็ว" นี่คือคำพูดล่าสุดที่ผมฝากไว้กับเพื่อนๆ ใน Money Camp 12 ซึ่งผมเองก็เชื่อเช่นนั้นจริงๆ

จนวันนี้ วันที่วิกฤติเศรษฐกิจรุมเร้า ผมได้รับเมล์จากเพื่อนในชมรม 2-3 ท่าน เมล์มาขอบคุณที่ผมบอกเล่าเรื่องเกี่ยวกับ อิสรภาพทางการเงินขั้นพื้นฐานในวันนั้น เพราะในวันนี้ วันที่ทุกคนมีปัญหา เขากลับมีความสุขกาย สบายใจ และรู้สึกปลอดภัย แถมยังมีสติมากกว่าคนทั่วไปอีกด้วย

แม้จะเป็นคนเพียงสองสามคนจากคนนับพัน มันก็ทำให้ผมได้ชื่นใจ และเชื่อมั่นต่อไปว่า การเดินทางของผมและท่านชายโจ้ (รวมไปถึงคุณ theyong) ยังไม่มือเปล่าจนเกินไปนัก

เนื่องในโอกาสครบรอบ 4 ปี ในปลายเดือนนี้ ผมขอนำเอาแนวคิดดังกล่าว มาฝากกับทุกท่านอีกครั้ง โดยหวังเป็นอย่างยิ่งว่า แนวคิดนี้ จะช่วยให้ท่านมีความสุขในปัจจุบัน และในทุกก้าวย่างของอนาคตครับ

******************************************************

1. เก็บออมอย่างต่ำ 10% ของรายรับ: อย่างที่ทุกท่านทราบกันดีว่า "ความมั่งคั่ง" เกิดจากการ "สะสม" ดังนั้น มันจึงไม่สำคัญว่า คุณหาเงินได้มากแค่ไหน แต่มันขึ้นอยู่กับว่า คุณเก็บเงินได้มากเพียงใดต่างหาก

เคยมีผลการสำรวจข้อมูลเกี่ยวกับอุปนิสัยในการออม เทียบกับสถานะทางการเงิน พบว่า บุคคลที่ออมได้ในระดับ 10% ของรายรับ จะเป็นผู้ที่มีสถานะทางการเงินอยู่ในระดับ "พอมีพอกิน" ไม่เดือดร้อน แต่ถ้าจะให้ถึงระดับมั่งคั่งแล้วละก็ จะต้องออมถึงระดับ 20% ของรายรับเลยทีเดียว

สำหรับผู้ที่ยังไม่เคยเริ่มต้นออม (หรือเอาแต่นั่งฝันว่าสักวันจะออม) การเริ่มต้นที่ระดับ 10% ก็ถือว่าเป็นระดับที่ดี แต่สำหรับคนที่มีปัญหาทางการเงิน การเริ่มต้นออม 3-5% ก็เป็นเรื่องที่ยอมรับได้ครับ

2. ใช้ชีวิตอย่างพอเพียง: ใช้ชีวิตง่ายๆ ตามแนวพระราชดำรัส ด้วยการประคองความคิด และสติให้อยู่ในกรอบของ "ความมีเหตุผล" "รู้จักพอประมาณ" และ "มีภูมิคุ้มกัน" เพียงหลักการง่ายๆ แค่นี้ ก็เพียงพอแล้วที่จะทำให้ชีวิตของท่านอยู่รอดปลอดภัยจากปัญหา และวิกฤติการณ์ทั้งปวง หรือแม้เมื่อมีภัยมา การดำรงสติไว้อย่างมั่นคง บนหลัก 3 ประการดังกล่าว ก็ยังดีพอที่จะช่วยประคับประคองชีวิตของท่านให้ผ่านพ้นเรื่องเลวร้ายได้

3. สำรองเงินไว้ใช้จ่าย 6 เดือน: เป้าหมายแรกของการเก็บเงิน ไม่ใช่การเก็บออมเพื่อไว้ใช้ตอนแก่ หรือเก็บออมไว้ลงทุน แต่เป็นการเก็บออมเพื่อสำรองไว้ใช้ในยามฉุกเฉิน เปรียบเสมือนการสร้างฟูกหนาๆ ไว้รองรับตัวเองในวันที่ไม่คาดฝัน อาทิ ตกงาน ถูกเบี้ยวค่าแรง หรือเจ็บป่วยจนไม่สามารถทำงานได้ เป็นต้น

การมีเงินสำรองในระยะเวลาที่เหมาะสม จะช่วยให้คุณมีเวลาคิดอ่าน และมีสมาธิในการแก้ไขปัญหา มากกว่าคนที่ไม่มีฟูกรองกันล้มอยู่เลย หลักการของการสำรองเงินก็คือ นำเงิน 10% มาสะสมให้ได้เท่ากับ 6 เท่าของรายจ่ายต่อเดือน เช่น หากคุณมีรายจ่ายต่อเดือนเท่ากับ 20,000 บาท คุณก็ควรที่มีเงินสำรองไว้เท่ากับ 120,000 บาท (20,000 x 6) เป็นต้น

4. ประกันความเสี่ยงทุกประเภท: คนเรามักมองโลกในแง่ดี โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เรื่องของความเสี่ยง "คงไม่เกิดกับเราหรอก" "คนๆนั้นเขาโชคร้ายจริงๆ" เหล่านี้คือความคิดของคนที่ไม่พร้อมจะมีอิสรภาพทางการเงินเลยแม้แต่น้อย เริ่มต้นวันนี้ ด้วยการหันมามองชีวิต และสุขภาพของตัวเอง จากนั้นเผื่อแผ่ไปยังทรัพย์สินต่างๆ เลือกทำประกันความเสี่ยงที่เหมาะสม ไม่มากไป ไม่น้อยไป ควรแก่การณ์ เพื่อให้ยามค่ำคืน เป็นช่วงเวลาแห่งการนอนหลับและเป็นสุขสมบูรณ์ ปราศจากความวิตกกังวลใดๆ อย่างแท้จริง

5. เรียนรู้ตลอดชีวิต: ในโลกแห่งการเงิน "ยิ่งเรียนรู้มาก ยิ่งสร้างความมั่งคั่งได้มาก" หรือ High Understanding, High Returns ดังนั้น จงอยู่ลืม "ลงทุน" เวลาให้กับการเรียนรู้ โดยการอ่านหนังสือ เข้าร่วมอบรมสัมมนา พบปะพูดคุยกับผู้คน หรือเข้าร่วมกิจกรรมกลุ่มที่ท่านสนใจ เพื่อเพิ่มพูนความรู้ และทักษะทางการเงินของคุณให้สูงขึ้น เพราะในท้ายที่สุดแล้ว เครื่องมือทางการเงินที่ทรงคุณค่าที่สุด ไม่ใช่ หุ้น ตราสารทางเงิน อสังหาริมทรัพย์ ทองคำ หรือธุรกิจใดๆ แต่มันคือ "ความฉลาดทางการเงิน" ที่สะสมอยู่ในตัวคุณ

6. บริจาคตามกำลัง: ความมั่งคั่งอุดมสมบูรณ์ที่แท้จริง เกิดขึ้นในใจ คนที่มีมาก แต่ยังให้ หรือแบ่งปันให้ผู้อื่นไม่ได้ เขาเหล่านั้นเป็นเพียงคนลโมภ ไม่ใช่คนมั่งคั่ง ดังนั้น เพื่อยกระดับความมั่งคั่ง และจิตวิญญาณของคุณ อย่าลืมที่จะแบ่งปันสิ่งที่คุณมีให้กับคนรอบข้างอยู่เสมอ ตามกำลัง ไม่เบียดเบียนตัวเอง และอย่าคิดเอาเองว่าสิ่งที่มีอยู่นั้นน้อย เพราะบางสิ่งที่เล็กๆน้อยๆ ของเรานั้น อาจมีค่ายิ่งสำหรับคนที่รอคอยมันอยู่ก็ได้

********************************************************
ที่มา:http://www.richdadthai.com/rdtboard/viewtopic.php?f=5&t=4288
บทความโดย:คุณDavinci ผู้ก่อตั้งชมรม RichDadthai

“สิทธิ” ต้องเข้าใจ (ไม่พร้อม ก็อย่าใช้)

สัปดาห์นี้ขออนุญาตพูดถึงนโยบายรัฐบาลปัจจุบันกันอีกสักครั้ง เพราะดูเหมือนยังมีโปรโมชั่นดีๆ สำหรับคนที่มีบัตรประชาชนไทยอีกพอสมควร ซึ่งสิทธิบางอย่างถ้าใช้ให้ดี ใช้ให้เป็น ก็เป็นประโยชน์อย่างมาก ในขณะที่ถ้าใจร้อน ไม่พร้อม แต่ดันไปใช้ ก็อาจเกิดโทษทางการเงินได้เหมือนกันสองนโยบายที่ผมมองว่าเป็น “สิทธิ์” แต่ต้องระมัดระวังการใช้ให้ดี ก็คือ เรื่องของบ้านหลังแรก และรถยนต์คันแรก เพื่อช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อย หรือผู้เพิ่งเร่ิมต้นทำงานให้มีโอกาสได้เป็นเจ้าของบ้านและรถยนต์ของตนเองทั้งนี้ คงไม่ต้องไปวิพากษ์วิจารณ์ความเหมาะสม หรือแสดงความเห็นด้วยหรือไม่เห็นด้วยแต่อย่างใด เนื่องด้วยมีผู้รู้หรือนักวิชาการแสดงความคิดเห็นกันมากอยู่แล้ว และเชื่อว่าท้ายที่สุด รัฐบาลก็ต้องเดินหน้าทำ เพราะสัญญาไว้กับประชาชน แม้จะบางกลุ่มบางพวกก็ตามหน้าที่ของเราๆท่านๆ ในฐานะประชาชนที่สนใจเรื่องปากท้องเป็นสำคัญ จึงควรหันมาพินิจพิเคราะห์กันดีกว่าว่า สิทธิดังกล่าวมีประโยชน์ ตรงกับความต้องการของเราหรือไม่ แล้วมาลองศึกษารายละเอียดกันให้ดีสิว่า มันมี “กติกา” หรือเนื้อหาอย่างไรบ้าง เพื่อที่จะได้เรียนรู้และใช้มันให้เกิดประโยชน์กับสภาพคล่องและความมั่งคั่งของตัวเอง
ในมุมมองของผม สิ่งที่ประชาชนอย่างเราควรทำ เมื่อสิทธิประโยชน์ทั้งสองเรื่องนี้มีความชัดเจน ก็คือ
1) ทำความเข้าใจกับ “กติกา”
จำไว้ว่า “สิทธิ” ที่ได้รับ ย่อมมาพร้อมกับ “กติกา” และ “ข้อจำกัด​“ บางประการเสมอ อย่างกรณีของบ้านหลังแรก หากรัฐให้การสนับสนุนเรื่องเงินกู้ ก็แน่นอนว่าต้องมีเงื่อนไขที่จะต้องผูกมัดกันตามไปด้วย ทั้งนี้กติกาที่เราควรให้ความสนใจ ได้แก่

• ดูอย่างไรว่าเป็นบ้านหลังแรก ดูจากชื่อในการครอบครองทรัพย์สินในปัจจุบันหรือไม่ เพราะบางคนซื้อบ้านไปแล้ว แต่ไม่ได้ใช้ชื่อตัวเอง หรือซื้อสด ก็อาจมีสิทธิได้รับสิทธินี้อยู่ (แต่ในมุมมองผม ถ้ามีบ้านแล้ว ก็แบ่งคนอื่นเขาบ้างดีกว่า)

• ต้องเป็นบ้านมือหนึ่งเท่านั้นหรือไม่ อันนี้ก็อาจเป็นกติกาได้ แม้จะดูเหมือนเป็นการอุ้มเจ้าของกิจการอสังหาฯ สักหน่อย อันนั้นก็ว่ากันไป สำหรับเรา ถ้ามันเป็นกติกา ก็ต้องเล่นไปตามเกม นอกจากนี้อาจต้องดูด้วยว่าบ้านประเภทไหนที่อยู่ในข่ายโครงการ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ คอนโดฯ ได้ไหม แล้วถ้าเป็นตึกแถวหละ ได้หรือไม่

• อายุเท่าไหร่ที่จะกู้ได้ ด้วยเหตุที่บ้านเป็นทรัพย์สินที่มีราคาสูง ระยะเวลาการผ่อนชำระยาวนาน จึงเป็นไปได้ว่าอาจมีการกำหนดอายุของผู้กู้ แม้จะไม่เคยมีบ้านมาก่อน แต่ถ้าอายุมากเกินไป ก็อาจต้องมีเงื่อนไขในการกู้เพ่ิมเติม อย่างเช่นกู้ร่วม หรือจำกัดวงเงินกู้ที่ตำ่ลง (ดาวน์เองมากขึ้น) เป็นต้น

• วงเงินที่รัฐสนับสนุนเป็นเท่าไหร่ เท่าที่แว่วๆ มา เห็นว่าสิทธินี้สำหรับผู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้าน แต่เรื่องวงเงินสนับสนุนนั้นเป็นคนละเรื่อง เพราะหากรัฐสบับสนุนโดยให้กู้ได้สูงสุด 1 ล้าน จำนวนประชาชนที่ได้ประโยชน์ก็จะมากขึ้น เพราะวงเงินงบประมาณมีจำกัด แต่หากให้วงเงินกู้สูงถึง 3 ล้าน อย่างนี้คนได้รับประโยชน์ก็อาจมีจำนวนน้อยลงไป สำหรับเราๆท่านๆ คงต้องดูว่าวงเงินกู้นี้เป็นเท่าไหร่กันแน่ เพื่อประโยชน์ในการวางแผนจัดหาเงินดาวน์

• อัตราดอกเบี้ย เท่าที่ทราบตอนนี้ ช่วงแรกของการกู้ยืมคงเป็น 0% แน่ๆ แต่ก็ต้องมาดูกันต่อว่าจะ 0% ไปนานกี่ปี จะว่าไปเรื่องนี้หลายคนยังสับสน คิดว่าดอกเบี้ย 0% แล้วผ่อนชำระต่อเดือนในช่วงแรกจะตำ่มาก เพราะอย่างที่ทราบ เวลาเราผ่อนบ้านปีแรกๆ เงินที่ผ่อนส่งให้กับธนาคารหมดไปกับดอกเบี้ยเกินกว่าครึ่ง เช่น ผ่อนเดือนละ 10,000 บาท อาจเป็นดอกเบี้ยถึง 7-8 พันบาทเลยทีเดียว (เป็นเงินต้นแค่ 2-3 พัน) หลายคนเลยเข้าใจว่า อย่างนั้นหากเข้าโครงการนี้ในปีแรก บ้านราคา 2 ล้านบาท ก็อาจผ่อนแค่เดือนละ 2-3 พัน (เฉพาะต้นเงิน)  อันนี้ผมมองว่าอาจจะไม่เป็นอย่างนั้นก็ได้ เพราะแม้จะไม่เก็บดอกเบี้ยในช่วงปีแรก แต่ธนาคารก็คงเรียกเงินต้นคืนมากขึ้นสักหน่อย เพื่อความปลอดภัยของทางธนาคารเอง ส่วนที่จะผ่อนต่ำลงในช่วงแรกนั้นเป็นไปได้ เรียกว่าคงทำให้คล่องขึ้นได้ แต่ส่งน้อยเกินไป ธนาคารเองก็คงหวาดเสียว

• ระยะเวลาเวลาถือครอง เชื่อว่าหากมีสิทธิประโยชน์เป็นการปลอดดอกเบี้ยช่วงต้น ก็น่าจะต้องมีการบังคับให้ถือครองสักช่วงเวลาหนึ่ง ซึ่งอาจเป็น 5 หรือ 7 ปี เป็นต้น และหากมีการขายออกไปก่อนครบกำหนดสัญญา เชื่อว่าน่าจะมีบทลงโทษด้วยเช่นกัน

• ฯลฯ

ทั้งหมดนี้เป็นเพียงส่วนของกติกา ที่ผู้มีโอกาสได้รับสิทธิต้องศึกษารายละเอียดให้ดีจนได้รับความชัดเจน แล้วจึงค่อยดำเนินการยื่นขอใช้สิทธิ อย่ารีบหรือกลัวตกขบวนจนไม่ดูตาม้าตาเรือ แล้วเกิดเป็นปัญหากับชีวิตในภายหลัง ทั้งนี้เพราะบ้านและรถยนต์เป็นทรัพย์สินที่เป็นภาระผูกผันยาว จึงต้องคิดให้ดีก่อนซื้อ
(ในส่วนของรถยนต์ก็สามารถตั้งคำถามในลักษณะเดียวกันได้ เพื่อตรวจสอบดูเกณฑ์สิทธิประโยชน์และเงื่อนไขก่อนขอใช้สิทธิ)
2) ตรวจสอบความพร้อม
ความพร้อมที่สำคัญที่ต้องดำเนินการจัดเตรียม ก่อนซื้อบ้านและรถยนต์เป็นของตนเอง ได้แก่

• เงินดาวน์ ทั้งสองโครงการนี้ให้เงินสนับสนุนในเรื่องเงินกู้ ดอกเบี้ย และอาจรวมไปถึงการลดภาษี อันส่งผลให้ราคาต่ำลงก็จริง แต่นั่นก็ไม่ได้ความว่า รัฐจะเป็นผู้จ่ายให้ในตอนเริ่มต้นทั้งหมด ทั้งนี้ท่านเองอาจจะต้องมีทุนบางส่วนสำหรับวางดาวน์ด้วย โดยเฉพาะอย่างย่ิงในกรณีที่วงเงินกู้ที่รัฐสนับสนุน ไม่เพียงพอสำหรับบ้านหรือรถยนต์ในฝันของคุณ ในมุมมองของผมเงินดาวน์นี้ควรจะเป็นเงินที่คุณเก็บออมได้เอง หรืออย่างน้อยก็ไม่ควรมีต้นทุนทางการเงินอีก อย่างเช่น เป็นเงินที่คุณพ่อคุณแม่ให้ เป็นต้น เพราะหากคุณต้องกู้เงินมาเป็นเงินดาวน์ด้วย อันนี้รับรองไม่นานก็คงไปไม่ไหว และขาดส่งแน่นอน เพราะแบกภาระมากเกินไป ตรงนี้ผมแนะนำได้เลยว่า ถ้าต้องกู้เงินมาดาวน์อย่าซื้อเลยครับ

• สภาพคล่องหลังการซื้อ อันนี้เป็นเรื่องที่ประมาณการได้ ลองจัดทำงบประมาณ (เปรียบเทียบรายรับรายจ่าย) ดูสิว่า หากซื้อบ้านหลังนี้หรือรถยนต์คันนี้เข้ามา จะทำให้เงินขาดมือในแต่ละเดือนหรือที่เขาเรียกว่า “ขาดสภาพคล่อง” หรือไม่ ทั้งนี้ควรมองไกลเลยไปด้วยว่า หากพ้นช่วงสิทธิประโยชน์ด้านดอกเบี้ยแล้ว (พ้นระยะดอกเบี้ย 0%) จะมีผลทำให้สภาพคล่องเราเป็นอย่างไร

• ค่าใช้จ่ายสำหรับทรัพย์สิน หลังจากได้บ้านและรถยนต์มาแล้วก็ใช่ว่าจะจบ เพราะบ้านก็ต้องมีเฟอร์นิเจอร์ มีการตกแต่ง ปรับปรุง รถยนต์ก็ต้องมีค่านำ้มัน ค่าดูแลรักษา แล้วไหนจะประกันอีกหละ ทั้งหมดนี้อาจทำให้สภาพคล่องรายเดือนหายไปได้ ทั้งนี้ควรตรวจสอบดูให้ดี

• เงินสำรองเผื่อฉุกเฉิน สำหรับใครที่คิดจะซื้อทรัพย์สินขนาดใหญ่ อย่างบ้านและรถยนต์ ผมจะแนะนำเสมอให้กันเงินส่วนหนึ่งไว้สำรองจ่ายค่าผ่อนชำระได้ 3-6 เดือน หากเกิดปัญหาอันส่งผลกระทบกับรายได้ อาทิ ถูกปลดออก เจ็บป่วยทำงานไม่ได้ หรืออื่นๆ ท้ังนี้ เพื่อป้องกันความเสี่ยงให้กับชีวิต หากเกิดวิกฤติทางการเงิน ซึ่งดูเหมือนในปัจจุบันจะเกิดง่ายและบ่อยขึ้นเรื่อยๆ

สำหรับในเรื่องความพร้อมนั้นจะเห็นว่า ทั้งหมดไปลงเอยที่ประเด็นเดียวกัน นั่นคือ “สภาพคล่อง” อย่างที่ผมเคยบอกไว้ในตอนก่อนหน้านี้แล้วว่า “หากชีวิตขาดสภาพคล่อง ก็อย่าหวังไกลไปถึงความมั่งคั่ง” ถ้าเราใช้ชีวิตทุกวันอยู่กับความขัดสนเงินทอง ซึ่งหลายครั้งเกิดขึ้นจากนิสัยการใช้จ่ายในเวลาไม่พร้อมของตัวเราเอง ท้ายที่สุด จนถึงบั้นปลายชีวิตก็คงยากที่จะลืมตาอ้าปากกับเขาได้ ซ้ำร้ายก็คงทำได้แค่นั่งรอเงี่ยหูฟังนโยบายใหม่ๆ ของรัฐบาลใหม่ๆ ไปเรื่อยๆทั้งหมดนี้ คือแง่คิด ที่ผมอยากฝากไว้ให้กับคุณผู้อ่านที่โชคดีได้รับสิทธิประโยชน์จากนโยบายรัฐบาล โดยมุ่งหวังให้ท่านเข้าใจสิทธิของท่านให้ชัดเจน และเตรียมความพร้อมให้ดี ก่อนที่จะกระโจนใส่ “โอกาส” ทางการเงินที่ว่ิงเข้ามาตรงกันข้าม หากท่านไม่ศึกษารายละเอียดของกติกาต่างๆให้ดี และใช้สิทธิดังกล่าวด้วยความไม่พร้อม ท้ายที่สุด ปัญหาที่ผมกล่าวถึงทั้งหมด มันคงไม่ได้เกิดขึ้นกับรัฐบาลที่มาแล้วก็ไป แต่มันจะติดตามทำร้ายชีวิตทางการเงินของท่านไปไม่รู้จบ“พระเจ้าเตรียมโอกาส และโชคดี ไว้ให้คนที่พร้อมรับมันเท่านั้น” 

ที่มา:http://jakkapong.wordpress.com/2011/08/26/%e0%b8%aa%e0%b8%b4%e0%b8%97%e0%b8%98%e0%b8%b4-%e0%b8%95%e0%b9%89%e0%b8%ad%e0%b8%87%e0%b9%80%e0%b8%82%e0%b9%89%e0%b8%b2%e0%b9%83%e0%b8%88-%e0%b9%84%e0%b8%a1%e0%b9%88%e0%b8%9e%e0%b8%a3%e0%b9%89/

ค้นหา “เพชรในตม” (1)

โดย จักรพงษ์ เมษพันธุ์
www.ff-mag.com

ความเดิมจากตอนที่แล้ว หลังจากเราประเมินราคาซื้อเบื้องต้นแล้วพบว่าอยู่ในราคาที่ใกล้เคียงกับที่ผู้ขายกำหนด คราวนี้ก็ได้เวลานัดหมายโบรกเกอร์เพื่อเข้าชมทรัพย์สินจริงกันครับ

โดยหลักการแล้ว อยากเน้นย้ำให้ทุกท่านทำงานบนตัวเลขเท่านั้น อย่าฟังเอาจากผู้ขายหรือเจ้าของ จำไว้ว่า The Number will Tell Everything. ทั้งนี้เท่าที่ผมเห็นมา Deal ดีๆ ทุกตัวมีตัวเลขทางการเงินที่ดีทั้งสิ้น
เราไปดูอะไรกันบ้าง ?
ทุกครั้งที่เข้าไปเยี่ยมชมทรัพย์สินจริง ๆ เราดูแค่สองอย่างเท่านั้น คือ รายรับ กับรายจ่าย ทั้งนี้เพื่อนำข้อมูลทั้งหมดมาคำนวณหา NOI (รายได้สุทธิจากการดำเนินงาน) เอาไว้คำนวณราคาซื้อสุดท้าย (คำตอบสุดท้าย) กันอีกทีหนึ่ง

สมมติ เราไปถูกตาต้องใจ อพาร์ทเมนท์ให้เช่าหลังหนึ่ง ซึ่งมีข้อมูลประกาศขาย ดังนี้

อพาร์ทเมนท์ย่านลาดพร้าว 5 ชั้น 55 ห้อง ห้องแอร์ 22 ห้อง พัดลม 33 ห้อง ค่าเช่าห้องแอร์ 3,000 บาท ห้องพัดลม 2,000 – 2,200 บาท (รวมเฟอร์นิเจอร์) ขายราคา 15 ล้าน (นี่ก็ของจริง เพิ่งไปดูมา)

การวิเคราะห์รายรับ (Verify property income)

แม้จะมีตัวเลขจากผู้ขายหรือโบรกเกอร์อยู่แล้ว ก็ไม่ได้เสียหายอะไรที่จะค้นหาข้อมูลจริงกันอีกสักรอบครับ หลาย ๆ ครั้งเราจะพบว่าข้อมูลในส่วนนี้ (ทั้งรายรับและรายจ่าย) มักจะบอกกันแบบมองโลกในแง่ดีทั้งสิ้น หลายครั้งฟังแล้วเคลิ้มเลย

ตรงจุดนี้ต้องขออธิบายถึงความแตกต่างระหว่างทรัพย์สินที่ซื้อเพื่อการลงทุน และทรัพย์สินเพื่อการอยู่อาศัย (เอง) สักเล็กน้อย สำหรับทรัพย์สินเพื่อการลงทุนนั้น ธนาคารหรือผู้ให้กู้จะมองที่ความสามารถในการสร้างรายได้ของทรัพย์สินนั้นเป็นสำคัญ ตรงกันข้ามกับทรัพย์สินเพื่อการอยู่อาศัย ที่ธนาคารจะดูที่สินทรัพย์ หรือหลักประกันของผู้กู้

ยกตัวอย่าง หากเราต้องการซื้ออพาร์ทเมนท์สักหลัง และจำเป็นต้องกู้เงินธนาคาร (ควรกู้แหละไม่งั้นก็อดใช้ Leverage) ในลักษณะนี้ธนาคารจะพิจารณาประกอบกันทั้งเครดิตของผู้กู้ และความสามารถในการสร้างรายได้ของอพาร์ทเมนท์นี้ (รวม ๆ เรียกว่า “ความสามารถในการชำระคืนหนี้”)

ซึ่งลักษณะนี้ วงเงินที่ธนาคารให้กู้มักจะไม่เกิน 60-70% ทั้งนี้เพื่อต้องการให้หนี้สินต่อทุนไม่เกิน 2:1 (ปัจจุบันอยู่ที่ 1.5:1 บ้างก็ 1.25:1 ก็ยังมี) และระยะเวลาในการผ่อนชำระก็มักจะอยู่ระหว่าง 10-15 ปี

แต่สำหรับบ้านเช่า แม้เราจะตั้งใจกู้เพื่อลงทุน แต่ธนาคารเองมักไม่มองว่าตรงนี้เป็นทรัพย์สินเพื่อการลงทุน ดังนั้น จึงพิจารณาปล่อยกู้ตามรายรับหรือเงินเดือน และเครดิตของผู้กู้เท่านั้น (รวมเรียกว่า “ความสามารถในการชำระคืนหนี้” อีกเช่นกัน)

ซึ่งโดยปกติแล้ว ธนาคารจะให้วงเงินกู้ 80-90% ของราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่ราคาใดต่ำกว่า และระยะเวลาก็แล้วแต่คุยกัน แต่สูงสุดได้ถึง 30 ปี (บางธนาคารมีวงเงินพิเศษให้กู้ตกแต่งอีกด้วย)

ดังนั้นจึงควรทำความเข้าใจในเบื้องต้นก่อนว่า สำหรับทรัพย์สินเพื่อลงทุนแล้ว ตัวเลขรายรับ-รายจ่ายจริง มีประโยชน์ต่อการยื่นขอกู้เงินจากธนาคารโดยตรง แต่สำหรับทรัพย์สินเพื่อการอยู่อาศัย เช่น ทาวน์เฮ้าส์ คอนโด กลุ่มนี้เราเก็บข้อมูลเพื่อประเมินการลงทุนของตัวเอง

กลับมาที่อพาร์ทเมนท์ย่านลาดพร้าวของเรากันดีกว่า เวลาที่เราเข้าไปสำรวจทรัพย์สินจริง เราจะได้ข้อมูลรายรับสำคัญ ๆ 2 รายการคือ

1) รายรับที่เก็บได้จริง (Actual Income) คือ ตัวเลขรายรับจริงที่เก็บได้จากผู้เช่า ในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา

2) รายรับที่ควรจะเป็น (Potential income) คือ รายได้ทั้งหมดที่จะเก็บได้ หากมีผู้เช่าเต็มและเก็บรายได้จาก Facility อื่นๆ ได้ครบถ้วน เช่น อินเทอร์เน็ต หรือ UBC (True Vision) เป็นต้น

โดยทั่วไปแล้ว ตัวเลขที่ผู้ขายหรือโบรกเกอร์บอกกับท่านมักเป็น Potential Income หรือรายรับที่ควรจะเป็น ไม่ใช่รายรับที่เก็บได้จริง ทั้งนี้เพราะเพื่อให้ตัวเลขมันดูเยอะไว้ก่อน จะว่าไปรายรับสองประเภทนี้แตกต่างกันด้วยสาเหตุหลายประการ อาทิ

- สภาวะคู่แข่งขัน เช่น มีอพาร์ทเมนท์เกิดขึ้นในย่านเดียวกันมาก ๆ เข้าข่าย Supply เพิ่มกระฉูด แต่ Demand ยังเท่าเดิม
- การบริหารการจัดการ อพาร์ทเมนท์หลาย ๆ แห่ง มีสภาพชำรุด ทรุดโทรม สกปรก ไม่งามตา เหล่านี้ส่งผลต่อการเข้าอยู่อาศัยของผู้เช่าทั้งสิ้น ซึ่งในบางครั้งปรับแก้ในส่วนการบริหารจัดการเพียงเล็กน้อย ก็ทำให้ดูน่าอยู่ขึ้นอีกแยะ
- กลุ่มผู้เช่า ถ้าอพาร์ทเมนท์ของท่านจับลูกค้าในกลุ่มใดไว้มาก ๆ มันก็จะดึงดูดแต่คนกลุ่มนั้นเข้ามา และกันกลุ่มที่ไม่ใช่ออกไป ดังนั้นการคัดเลือกผู้เช่า (อาจใช้กลยุทธ์ราคา) ก็ถือเป็นสิ่งสำคัญเช่นกัน
- สภาพแวดล้อมโดยรอบ อพาร์ทเมนท์บางแห่งทำซะสวยเลย แต่อยู่ใน Location ของตลาดล่าง อย่างนี้ก็ลำบากเหมือนกัน
- ค่าเช่า หรือค่าบริการที่ไม่เหมาะสม
- ฯลฯ

สำหรับตัวเลขรายรับที่เก็บได้จริงนั้น เราสามารถขอดูบัญชีจากผู้ขายได้เลย หลายแห่งที่ผมไปพูดคุย เขาจะมีเตรียมบัญชีรายรับ-รายจ่ายของเขาไว้พร้อม ปริ้นซ์ไว้ให้เสร็จสรรพ ซึ่งค่อนข้างสะดวกมาก นอกจากนี้เราอาจขอดูรายการจ่ายภาษีของเขาก็ได้ (ถ้าใครไม่ให้ดูก็ไม่ซื้อครับ) เพราะในรายการภาษี คนส่วนใหญ่จะแสดงรายรับให้น้อยที่สุด และรายจ่ายให้มากที่สุด ซึ่งตัวเลขรายรับในรายการภาษีนี้ จะช่วยเราในการประเมินสถานการณ์ขั้นต่ำได้ครับ

ส่วนรายรับที่ควรจะเป็น หรือ Potential Income ตรงนี้ต้องอาศัยความสามารถในการบริหารจัดการ และการมองเห็นโอกาสประกอบกันครับ เช่น ถ้าดูสภาพอาคาร สภาพแวดล้อมสกปรก ท่านก็อาจวางแผนในการปฏิรูปมันหลังเป็นเจ้าของก็ได้ บางที่ไม่มีส่วนกลางดูแล ก็สามารถจัดเจ้าหน้าที่หรือจ้างบริษัทภายนอกมาดูแลความเรียบร้อย แล้วเก็บ “ค่าส่วนกลาง” ก็ยังทำได้

หรือบางแห่งที่เป็นอพาร์ทเมนท์ย่านนักศึกษา ท่านอาจพิจารณาติดตั้งอินเทอร์เน็ต เพื่อเอาไว้คอยบริการได้อีก หรือการจัดห้องเช่าด้านล่างให้เป็นร้านค้า ก็ช่วยเพิ่มรายได้ให้ท่านอีกเช่นกัน นอกจากนี้ ที่ผมเคยเจอก็มีให้เช่าติดป้าย หรือตั้งเสาสัญญาณโทรศัพท์ ทั้งหมดนี้เป็นโอกาสในการสร้างผลตอบแทนเพิ่มทั้งสิ้นครับ

จะเห็นได้ว่ารายรับที่ควรจะเป็นนี้ ถือเป็นรายรับซ่อนเร้น ซึ่งผู้ซื้อแต่ละคนมองเห็นไม่เหมือนกัน ยิ่งท่านมองเห็นโอกาสสร้างรายรับนี้มากเท่าไหร่ ราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่ท่านสนใจซื้อก็จะยิ่งถูกลงไปเท่านั้น

ตารางต่อไปนี้เป็นตัวอย่างข้อมูลรายรับที่ท่านต้องเก็บจากพื้นที่จริงครับ

รายรับจากค่าเช่า

รายรับอื่น ๆ

ข้อมูลจากการสำรวจข้างต้นนี้ แสดงรายรับจริงที่เก็บได้ในปัจจุบัน คือ 184,500 บาทต่อเดือน (ค่าเช่า (2) + รายรับอื่น ๆ) ส่วนรายรับที่ควรจะเป็น คือ 209,300 บาท (ค่าเช่า (1) + รายรับอื่นๆ) นอกจากนี้ยังมีโอกาสสร้างรายรับจากทางอื่นๆ ได้อีก อาทิ ตู้น้ำหยอดเหรียญ โทรศัพท์สาธารณะ การแบ่งห้องพักชั้นล่างเปิดเป็นร้านค้า อินเทอร์เน็ต เป็นต้น

นักลงทุนบางคนอาจใช้วิธีการที่ง่ายกว่านี้ คือ การนำจำนวนห้องทั้งหมด คูณด้วยค่าเช่าต่อห้อง ได้เป็นค่าเช่าทั้งหมด (ค่าเช่าที่ควรจะได้) แล้วคูณด้วยอัตราห้องว่าง (Vacancy Rate) โดยอาจกำหนดตามความหลักการของตัวเอง ซึ่งโดยทั่วไปกำหนดอยู่ที่ 7-10%

แม้จะเป็นวิธีการที่ง่าย และใช้ได้เช่นเดียวกัน แต่ก็ไม่ควรละเลยที่จะลงไปสำรวจพื้นที่จริงอยู่ดี ดังจะเห็นได้จากตัวอย่าง อพาร์ทเมนท์ย่านลาดพร้าวแห่งนี้ที่มีอัตราห้องเช่าว่างถึง 20%

ทั้งหมดนี้เป็นตัวอย่างในการวิเคราะห์รายรับของทรัพย์สินที่เราสนใจจะลง

ที่มา:http://moneygenius.blogspot.com/2007/06/1.html

ของถูกของแพงดูยังไง?

โดย จักรพงษ์ เมษพันธุ์
www.ff-mag.com

อพาร์ทเม้นท์ ย่านนวนคร สูง 5 ชั้น 160 ห้อง 351 ตรว. ค่าเช่า 1500-1700 บาท/เดือน รายได้ 248,600 บาท/เดือน (เฉพาะค่าห้อง) และกิจการโต๊ะสนุ๊กเกอร์ อีกไม่ต่ำกว่า 20,000 บาท/เดือน รวมรายได้ 270,000 บาท/เดือน

ราคาขาย 26 ล้าน น่าซื้อมั๊ย?
ข้อมูลอพาร์ทเมนท์ข้างต้น ผมเอามาจากประกาศขายทรัพย์สินจริงที่ลงอยู่ในเว็บไซต์โบรกเกอร์รายหนึ่ง ต้องขออภัยที่โชว์รูปไม่ได้ เพราะแค่เอาข้อมูลเขามาลงก็อยู่ในขั้นละเมิดเล็กน้อยอยู่แล้ว

น่าซื้อมั๊ย? คำตอบของคำถามนี้คงเป็นคำตอบเดียวกันกับคำถามที่ว่า “ถูกหรือแพง?” นั่นเอง

สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยเฉพาะการลงทุนเพื่อกระแสเงินสด (หรือ Cashflow) ความสามารถในการทำกำไรนั้นเป็นเรื่องที่สำคัญมาก เพราะมันจะเป็นปัจจัยหนึ่งของการตัดสินว่าทรัพย์นั้นราคาถูกหรือแพง

เชื่อว่านักลงทุนทุกคนในโลกคงอยากได้ “กำไรเมื่อซื้อ” กันทั้งสิ้น แต่ในความเป็นจริงต้องยอมรับว่าทรัพย์สินดีดีมีอยู่ไม่มากนัก (แต่ก็ทยอยมีมาให้เห็นเรื่อย ๆ) ดังนั้นทุกครั้งที่จะลงทุน ท่านจะต้องคำนวณและพิจารณากันให้ถี่ถ้วน ไม่งั้นจะเกิดอาการ “ขาดทุนทันทีที่ขาย” อย่างที่มีให้เห็นกันอยู่ทั่วไป

กลับมาที่โจทย์ของเรา อพาร์ทเมนท์นี้ถูกหรือแพง? อันที่จริงแล้วคงต้องใช้เวลาในการเข้าไปเก็บข้อมูลและข้อเท็จจริงกันพอสมควร แต่ในเบื้องต้นเราสามารถประเมินราคาได้จากประกาศทั่วๆ ไป ก่อนเข้าไปเยี่ยมชมทรัพย์จริง ๆ วิธีการที่ผมจะเสนอต่อไปนี้ เป็นวิธีการง่าย ๆ ที่จะช่วยให้คุณประหยัดเวลาในการทำงานได้พอสมควรครับ

อย่างที่เกริ่นไว้ในตอนต้นว่า หากต้องการลงทุนเพื่อสร้างกระแสเงินสด คงต้องพิจารณากันที่ความสามารถในการทำกำไรของทรัพย์สินนั้น ๆ จากโจทย์ทรัพย์สินดังกล่าวสามารถสร้างกระแสเงินสดได้ดังนี้ (รวมค่าห้องพักและกิจการสนุกเกอร์ที่ขายพ่วงมา)

รายได้จากค่าเช่าห้องพักและกิจการสนุกเกอร์ = 270,000 บาท/เดือน หรือ 3,240,000 บาท/ปี
ค่าใช้จ่ายประมาณการ (ไม่ควรเกิน 30%ของรายได้) = 972,000 บาท/ปี
*ตรงนี้ขอความกรุณาลืมเรื่องภาษีไปก่อนนะครับ

ดังนั้น อพาร์ทเมนท์นี้จะมีกำไรจากการดำเนินงาน หรือ Net Operating Income (NOI)
= (3,240,000 – 972,000)
= 2,268,000 บาท/ปี (โดยประมาณ)

ได้ NOI มาแล้ว ทีนี้การตัดสินถูกหรือแพง? ขึ้นกับความพึงพอใจของมนุษย์ผู้ลงทุนแต่ละคนแล้วละครับ เพราะสูตรที่ใช้ในการคำนวณราคาเสนอซื้อ หรือ Offer Price ก็คือ

ราคาเสนอซื้อ = กำไรสุทธิจากการดำเนินการ (NOI) /อัตราผลตอบแทนการลงทุนที่ต้องการ (%ต่อปี)

สมมตินายจักรพงษ์เป็นคนไม่โลภมากนัก แค่ 10% ต่อปีก็ถมถืด ราคาเสนอซื้ออพาร์ทเมนท์ที่เหมาะสมสำหรับนายจักรพงษ์ก็คือ

ราคาเสนอซื้อ = 2,268,000 / 0.10 = 22,680,000 บาท

ดังนั้นราคาขาย 26 ล้าน ยังแพงไปสำหรับนายจักรพงษ์ และไม่ควรทะลึ่งซื้อ เพราะจะทำให้ได้ผลตอบแทนไม่ตรงกับที่คาดหวังไว้

ตรงกันข้ามกับนายสมศักดิ์ที่เป็นคนมักน้อยกว่านายจักรพงษ์เสียอีก หวังกำไรแค่ 7% ก็เป็นสุขแล้ว อย่างนี้ราคาเสนอซื้อของนายสมศักดิ์ จะเป็น

ราคาเสนอซื้อของสมศักดิ์ = 2,268,000 /0.07 = 32,400,000 บาท

ดังนั้นราคาขาย 26 ล้าน ถือว่าถูกมากสำหรับนายสมศักดิ์ และสามารถซื้อได้โดยไม่ต้องกังวลเรื่องผลตอบแทน เพราะได้ตามเป้าแน่นอน

อันที่จริงแล้ววิธีการนี้เป็นการประมาณราคาเสนอซื้อคร่าว ๆ โดยอาศัยปัจจัยสองตัว คือ ความสามารถในการทำกำไร และผลตอบแทนการลงทุนที่ต้องการ อย่างไรก็ดีการคำนวณราคาเบื้องต้นโดยวิธีนี้ก็มีเกณฑ์ต่ำสุดของผลตอบแทนที่ควรลงทุน ไม่ใช่ว่าใครจะกำหนดต่ำเท่าไหร่ก็ได้ แล้วเอามาอ้างเป็นเหตุผลในการซื้อทรัพย์สินรายการนั้น ๆ

เพราะในความเป็นจริงแล้ว ทรัพย์สินขนาดใหญ่เพื่อการลงทุนอย่างอพาร์ทเมนท์ (หรือแม้แต่บ้านเช่า) นั้น เราคงไม่ใช้เงินสด หรือเงินของตัวเองทั้งหมดเป็นแน่ เพราะนั้นเท่ากับเป็นการเสียโอกาสในการใช้พลังทวี (Leverage) ของเงินคนอื่น ซึ่งส่วนมากเรามักใช้วิธีการกู้ยืมเงินจากธนาคาร

ดังนั้น อัตราผลตอบแทนที่เราพึงพอใจ ไม่ควรต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เป็นอันขาด มิฉะนั้นจะทำให้เกิดการขาดทุนอย่างใหญ่หลวงได้ ยกตัวอย่างง่าย ๆ ถ้าปัจจุบันอัตราดอกเบี้ย (MLR) เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 7.75% ราคาเสนอซื้อสูงสุด (Maximum Offer Price) ของอพาร์ทเมนท์หลังนี้จะอยู่ที่

ราคาเสนอซื้อสูงสุด = 2,268,000 /0.0775 = 29,264,516 บาท

ซึ่งยังถือว่าราคาเสนอขายของผู้ขายที่ 26 ล้าน ยังคงถูกอยู่ดี (จัดว่าเป็นทรัพย์สินที่ใช้ได้เลยนะเนี่ย)

โดยปกติแล้วผมมักจะใช้วิธีการนี้กรองทรัพย์สินที่มีอยู่ในท้องตลาด ทันทีที่พบทรัพย์สินที่น่าสนใจในหนังสือพิมพ์ นิตยสารขายบ้าน หรือเว็บไซต์ ผมจะโทรศัพท์ไปพูดคุยกับโบรกเกอร์ สอบถามข้อมูลสำคัญ ๆ ที่เกี่ยวกับรายรับและรายจ่ายเพื่อหา NOI ประมาณการ จากนั้นก็จะนำ NOI ที่ได้มาคำนวณหาราคาเสนอซื้อ (ตามเกณฑ์ผลตอบแทนการลงทุนแบบ Inside-Out ของตัวเอง)

หากได้ตัวเลขต่ำกว่าหรือใกล้เคียง (มากกว่านิดหน่อยก็ยังพอได้) ก็จะทำการนัดหมายกับโบรกเกอร์เพื่อเข้าชมทรัพย์สิน และเก็บข้อมูลเพิ่มเติมสำหรับการประเมินในขั้นต่อไป

ด้วยวิธีการนี้ จะช่วยลดเวลาในการเข้าไปดูทรัพย์สินได้เป็นอย่างมาก เพราะมันจะช่วยกรองเฉพาะทรัพย์ที่มีแนวโน้มจะสร้างกระแสเงินสดให้กับเราเท่านั้น ซึ่งหลายครั้งพอเข้าไปดูจริง ๆ รายรับที่อ้างไว้อาจเก็บได้ไม่จริงดังที่โฆษณาก็เป็นได้ หรือบางแห่งอาจมีค่าใช้จ่ายซ่อนเร้นแฝงอยู่ (โดยเฉพาะค่าซ่อมบำรุง) และมีอีกมากที่เมื่อเราเข้าไปชมทรัพย์จริงๆ แล้วเป็นคนละเรื่องกับในรูปก็เคยมี

สุดท้ายที่อยากจะฝากก็คือ การประเมินทรัพย์สินเบื้องต้นโดยใช้ความสามารถในการทำกำไรและอัตราผลตอบแทนที่ต้องการเป็นตัวชี้วัดนี้ อาจทำให้ท่านหาทรัพย์ดีดีที่ตรงตามเกณฑ์ดังกล่าวได้ยากเสียหน่อย แต่รับรองได้ว่าผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นจากการค้นหาเพชรในตมด้วยวิธีการนี้ จะเป็นประโยชน์และสร้างผลกำไรให้กับท่านอย่างแน่นอน อย่างที่ผมเคยบอกไว้ว่า ถ้าซื้อทรัพย์สินห่วย ๆ มาสักชิ้นแล้วต้องมานั่งกลุ้มใจกับมันละก็ เก็บเงินไว้เฉย ๆ เสียยังจะดีกว่า

จบฉบับนี้กันด้วยแบบฝึกหัดสักข้อสองข้อ แล้วฉบับหน้าเราจะมาคุยกันว่า หากเจอทรัพย์ดีดีจากการประเมินเบื้องต้นแล้ว จะต้องทำยังไงต่อ

สวัสดีครับ

------------------------------------------------------------------------------------

โจทย์ทดลองฝึกประเมินทรัพย์สินเบื้องต้น

1) อพาร์ทเม้นท์รามอินทรา สูง 5 ชั้น 60 ห้อง 180 ตารางวา รามอินทรา อพาร์ทเม้นท์ ทำเลดี เฟอร์นิเจอร์ครบ ห้องน้ำในตัว โทรศัพท์ทุกห้อง รปภ. 24 ช.ม. ผู้เช่าเต็ม ที่จอดรถ 10 คัน รายได้ 180,000 - 200,000 บาท /เดือน (ราคาขาย 27 ล้าน)

2) อพาร์ทเม้นท์ 103 ตารางวา 4 ชั้น 35 ห้อง พร้อมผู้เช่า มีเฟอร์นิเจอร์ทุกห้อง รายได้หลังหักค่าใช้จ่าย เหลือ 80,000 บาท (ราคาขาย 13 ล้าน)

ที่มา:http://moneygenius.blogspot.com/2007/05/blog-post.html

การลงทุนแบบ Inside-Out

โดย จักรพงษ์ เมษพันธุ์
www.ff-mag.com

หลายครั้งที่ได้ไปอบรมสัมมนา หรือแลกเปลี่ยนประสบการณ์กับเพื่อนๆ นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ คำถามหนึ่งที่ผมมักจะถูกถามอยู่เสมอก็คือ

“อสังหาริมทรัพย์ช่วงนี้เป็นอย่างไร? น่าลงทุนไหม?”

ทุกครั้งที่ถูกถาม ผมก็จะตอบกลับไปด้วยคำตอบเดิม ๆ นั่นคือ “ยังน่าลงทุนอยู่เสมอ” ไม่ว่าสถานการณ์จะเปลี่ยนแปลงไปอย่างไร? ทองจะแพง น้ำมันจะขึ้นราคา มีปฏิวัติหรือไม่มี หรือแม้แต่ในช่วงที่ธุรกิจนี้แตกเป็นฟองสบู่ ทุกๆ เหตุการณ์เหล่านี้ยังคงทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์น่าสนใจอยู่เสมอ ทุกช่วงเวลา

หลายคนที่ได้ยินคำตอบ หาว่าผมกวนประสาทบ้าง กั๊กบ้าง ตัดบทสนทนาบ้าง ในความเป็นจริงแล้วไม่ได้เป็นอย่างนั้นเลย ผมตอบไปเพราะผมเชื่อของผมอย่างนั้นจริง ๆ

โดยส่วนตัวแล้ว ผมเป็นคนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วยความไม่ซับซ้อนนัก เลือกลงทุนเฉพาะที่รู้และเข้าใจ สนใจข้อเท็จจริงของสิ่งที่จะลงทุนมากกว่าคำบอกเล่า เชื่อในตัวเลขผลตอบแทนมากกว่าความรู้สึกของตัวเองหรือข่าว ที่สำคัญที่สุดก็คือ ผมมีเกณฑ์ในการลงทุนที่ไม่เคยเปลี่ยน ไม่ว่าจะเป็นวิธีคิด วิธีเล่น หรือวิธีลงทุน ทุกอย่างเหมือนเดิมตลอดเวลา

ผมเรียกการลงทุนแบบของตัวเองนี้ว่า “Inside-Out” ครับ ที่จริงคำนี้เป็นคำที่นึกขึ้นเอง มาจากความรู้สึก ไม่ได้มีทฤษฎีรองรับ แต่เป็นวิธีที่ได้ผล ลงทุนแล้วเป็นสุข กินอิ่มนอนหลับ ไร้กังวล

การลงทุนแบบ Inside-Out ในความหมายของผม หมายถึง การลงทุนที่มีกฎเกณฑ์การลงทุนเป็นของตัวเองชัดเจน แน่นอน ไม่มีการปรับเปลี่ยนตามสถานการณ์รอบๆ ที่เปลี่ยนแปลงไป โดยกฎเกณฑ์ที่กำหนดขึ้นนั้นเป็นกฎเกณฑ์ที่พิจารณาด้วยตนเองแล้วว่า หากได้ผลลัพธ์ตามที่กำหนดไว้ ถือว่าพอเพียงและเป็นสุข

กฎเกณฑ์พื้นฐานในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของผม ก็คือ

1) เลือกลงทุนเพื่อกระแสเงินสดเท่านั้น

ไม่เล่นเก็งกำไร เพราะไม่ตรงจริต (ขายไม่เก่ง ไม่ชอบขาย) และอัตราผลตอบแทนกระแสเงินสดที่ได้รับคือ ขั้นต่ำ 10% คิดแบบ CCR (ผลตอบแทนในรูปเงินสด)

2) ลงทุนในกิจการที่ชอบเท่านั้น

ผมชอบบ้านเช่า (ทาวน์เฮ้าส์แบ่งเช่า) และอพาร์ทเม้นท์ ไม่เล่นคอนโดฯ เพราะไม่มีที่ดิน (จัดเป็นพวกยึดติดประเภทหนึ่ง) ไม่เล่นบ้านเดี่ยว เพราะไม่ชอบความเสี่ยงประเภทอัตราพักไม่ศูนย์ก็ร้อยเปอร์เซ็นต์ไปเลย (ถ้าเช่าไม่เต็ม ก็ว่างไปเลย)

3) ไม่ลงทุนในกิจการที่เป็นปัญหาและไม่เห็นด้วยตา

ยกตัวอย่างเช่น ทรัพย์สินกรมบังคับคดี ประเภทซื้อแล้วต้องมาขับไล่ผู้เช่า หรือทรัพย์ร้อนจากคนอื่นที่มีปัญหา แล้วเร่งให้เราช่วยซื้อ อันนี้ก็ไม่ค่อยชอบ เพราะซื้อมาแล้วคงไม่มีความสุขที่ได้เป็นเจ้าของ

4) ไม่ลงทุนจนกว่าจะรู้จักทุกซอกทุกมุมของอสังหาริมทรัพย์นั้น

กว่าจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สักแห่ง ผมจะดูทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของอัตราผลตอบแทนการลงทุน แนวโน้มการพัฒนา อุปสรรคหรือปัญหาที่อาจจะเกิด (เช่น ทางด่วนตัดผ่าน หรือปัญหาจากการเช่า เป็นต้น) และก่อนจะซื้อผมต้องมั่นใจก่อนว่า ผมมีแผนการออก (Exit plan) สำหรับอสังหาริมทรัพย์รายการนั้น ๆ เรียบร้อยแล้ว

เมื่อมีหลักเกณฑ์ชัดเจนแล้ว การลงทุนของคุณก็จะเป็นเรื่องง่ายในทันที และก็ไม่ต้องสนใจด้วยว่าสภาวะปัญหาโดยรอบจะเป็นอย่างไร เพราะถ้ามันไม่เข้าเกณฑ์ของเราก็ไม่ต้องไปมองไปคิดให้เสียเวลา ดอกเบี้ยจะขึ้นหรือลงไม่สำคัญ ถ้า % CCR หรือ Cash on Cash Return ไม่ถึง 10% ก็ไม่ลงทุน ก็เท่านั้นเอง

การลงทุนแบบ Inside-Out นั้น ช่วยให้เรามีหลักยึดในการลงทุนที่ชัดเจน ไม่แปรผันตามสถานการณ์ หลายคนเคยบอกผมในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ (ปี 40) ว่าช่วงนั้นหาทรัพย์สินที่สร้างผลตอบแทน 7-8% ได้ก็เก่งแล้ว ไม่มีทางหรอก 10% หนะ แต่ผมก็ไม่ได้สนใจและไม่ได้คิดที่จะลดอัตราผลตอบแทนของตัวเอง ก็หาไปเรื่อย ๆ ไม่ได้ก็ไม่เอา กอดเงินนอนเล่นยังดีกว่าลงทุนผิดหลักการตัวเองแล้วมานั่งเสียใจทีหลัง

ท้ายที่สุดแล้ว ปีนั้นผมได้บ้านเช่าหลังหนึ่ง อัตราผลตอบแทน 20% (ผมกู้ธนาคารด้วยอัตราคงตัวร้อยละ 10 สูงกว่าในปัจจุบันซะอีก) ก่อนขายทำกำไร 37% ในอีก 4 ปี ต่อมา (ซื้อมา 1,600,000 ขายไป 2,200,000 บาท)

ก็อาจจะจริงที่บางช่วง เราอาจหาทรัพย์สินที่ตรงตามเกณฑ์การลงทุนของเราไม่ได้เลย แต่จะเป็นไรไป ก็ในเมื่อการลงทุนนั้นไม่สามารถให้ผลลัพธ์แบบที่เราต้องการ แล้วจะไปลงทุนให้ทุกข์ไปทำไมกัน

มีหลายครั้งที่มีคนเอาทรัพย์สินมาถามผมว่า “น่าลงทุนไหม?” ผมก็ถามกลับไปว่า อัตราผลตอบแทนเท่าไหร่? ที่ต้องการ เขาถามผมกลับเฉยเลยว่า “แล้วคุณคิดว่าอย่างทรัพย์เนี้ยเท่าไหร่? ถึงจะเหมาะสม” บางรายหนักกว่านั้นอีก คำนวณผลตอบแทนยังไม่เป็นเลย แกถามผมว่า “อพาร์ทเม้นท์ 22 ล้าน เก็บค่าเช่าได้ 140,000 ต่อเดือน น่าซื้อมั๊ย?”

จะว่าไปแล้ว แนวคิด Inside-Out นี้ คงไม่ต่างอะไรกันกับนักลงทุนชาว VI หรือ Value Investing ที่สนใจในธุรกิจของกิจการที่พวกเขาลงทุนมากกว่าตัวหุ้น หรือราคาของมันเพียงอย่างเดียว สิ่งที่พวกเขาสนใจและให้ความสำคัญมิใช่ข่าวหรือสภาวการณ์โดยรอบ แต่พวกเขาเน้นและให้ความสำคัญกับตัวธุรกิจและผู้ที่ทำหน้าที่บริหารธุรกิจนั้นมากกว่า

ทุกครั้งที่มีข่าว ชาว VI จะใช้สติวิเคราะห์ พินิจพิจารณาว่าข่าวนั้นมีผลกระทบต่อกิจการที่พวกเขาลงทุนหรือไม่อย่างไร ที่สำคัญพวกเขาก็เป็นนักรอคอยเหมือนกัน นั่นคือ หาธุรกิจที่ดี ภายใต้ราคาที่เหมาะสม (มี Margin of Safety)

ยอมรับครับว่า แนวคิดการลงทุนแบบ Inside-Out ที่ผมลงทุนนั้น ก็มาจากแนวคิดการลงทุนแบบ Value Investing เหมือนกัน (ผมก็ลงทุนแบบ VI) ชอบตรงที่ลงทุนแล้วสบายใจ และมีเหตุผลในตัวเองขึ้นอีกมากเลยทีเดียว

ด้วยหลักการลงทุนดังกล่าว ทำให้สองปีที่ผ่านมา ผมมีอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นแค่แห่งเดียวเท่านั้น แต่ก็สบายใจดี เพราะบ้านเช่าที่ซื้อเพิ่มได้มานี้ ตรงกับทุกข้อของเกณฑ์การลงทุนทุกประการ “กำไรเมื่อซื้อ” ทันทีที่ทำสัญญา และให้กระแสเงินสดบวกตั้งแต่เดือนแรก

แม้การลงทุนแบบนี้ อาจให้ Growth rate ที่ช้า ไม่ทันใจขาลุยหลาย ๆ ท่าน แต่ก็ได้รับการพิสูจน์แล้วว่าใช้ได้ (สำหรับผม) และก็ไม่สงวนลิขสิทธิ์ หากเพื่อน ๆ ที่สนใจจะนำไปใช้หรือปฏิบัติตาม

อย่างไรก็ดี ไม่ใช่ว่าเกณฑ์ทั้งหมดที่ผมเล่าให้ฟังก่อนหน้านี้ จะสร้างขึ้นมาได้ตั้งแต่วันแรกที่ลงทุน แต่ทั้งหมดมาจากการเรียนรู้ และรู้จักการลงทุนทีละน้อยนั่นเอง เพราะยิ่งลงทุนมากขึ้นเท่าไหร่ คุณก็จะยิ่งรู้จักรูปแบบการลงทุนที่เหมาะสมกับตัวคุณเองมากขึ้นเท่านั้น

แต่เหนือสิ่งอื่นใด ยิ่งคุณได้เรียนรู้จากการลงทุนมากยิ่งขึ้นเท่าไหร่ คุณก็จะยิ่งได้รู้จักตัวตนที่แท้จริงของคุณเองมากขึ้นเท่านั้น และเมื่อถึงวันนั้น คุณจะมีการลงทุนแบบ Inside-Out ที่สมบูรณ์มากที่สุด

ที่มา:http://moneygenius.blogspot.com/2007/05/inside-out.html

5 หลักการพื้นฐานในการสร้างความมั่งคั่งจากอสังหาริมทรัพย์ (2)

โดย จักรพงษ์ เมษพันธุ์

jakkapong@ ff-mag.com

ในครั้งที่แล้ว ผมได้เล่าถึงหลักการในการสร้างความมั่งคั่งจากอสังหาริมทรัพย์ไปสองข้อแล้ว นั่นคือ พลังทวีของเงิน (Leverage of Time) มาครั้งนี้ผมจะพูดถึงอีก 3 หลักการที่เหลือกันครับ

ความเร็ว (Velocity)

จริงอยู่ที่การประสบความสำเร็จใดๆ ก็ตาม เราต้องมีแผนการ รู้ว่าปัจจุบันเราอยู่ที่ใด และจะไปถึงเป้าหมาย (ความมั่งคั่ง) ที่รออยู่ได้อย่างไร แต่สิ่งหนึ่งที่คนเรามักลืมคำนึงถึงตลอดเวลากำหนดแผนการสู่ความมั่งคั่งของตัวเองก็คือ “ความเร็ว”

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างความมั่งคั่งก็เช่นกัน สำหรับ “ความเร็ว” ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ผมพูดถึงนี้ หมายถึง ความเร็วในการสร้างความทวี ( Leverage) ของเงินคุณ

สมมติคุณเองเป็นคนหนึ่งที่สนใจลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และมีเงินลงทุนเบื้องต้น 200,000 บาท คุณคิดว่าแผนการต่อไปนี้ แผนการใดดีกว่ากันระหว่าง
แผน ก. ลงทุนซื้อบ้านเพื่อการลงทุนสักหนึ่งหลังและถือครองไว้ 20 ปี กับ
แผน ข. ลงทุนซื้อบ้านหนึ่งหลัง แล้วใช้ความเร็วสร้างจำนวนรอบของพลังทวีไปเรื่อยๆตลอด 20 ปี

เชื่อว่าหลายท่านคงไม่แน่ใจที่จะตอบคำถามนี้ ถ้าเช่นนั้น เราลองมาคิดตามไปพร้อมๆกันครับ

ตามแผน ก. สมมติคุณเลือกนำเงิน 200,000 บาท ที่มีไปวางเป็นเงินดาวน์ เพื่อซื้อบ้านราคา 2,000,000 บาท (ดาวน์ 10%) คิดง่ายๆว่า ถ้าอัตราการเพิ่มมูลค่า (Appreciation) ของบ้านที่คุณเป็นเจ้าของ เพิ่มขึ้นทุกปีๆ ละ 5% จะเกิดอะไรขึ้น

แน่นอนครับ 20 ปีถัดมา มูลค่าของทรัพย์สินของคุณ ก็จะเพิ่มขึ้นเป็น 5,306,595 บาท ซึ่งถือๆได้ว่าไม่เลวเลยทีเดียว

ส่วนในแผน ข. นั้น คุณลงทุนเริ่มต้นในปีแรกด้วยบ้านแบบเดียวกัน แต่...
ในปีที่ 5 คุณเลือกทำการรีไฟแนนซ์ (Refinance) นำเงินออกมาจากบ้านที่คุณเป็นเจ้าของอยู่ (จริงๆเป็นของธนาคาร) ไปวางเป็นเงินดาวน์ 10% เพื่อซื้อบ้านหลังใหม่ และทำเช่นนี้ไปเรื่อยๆ ทุก 5 ปี

สิ่งที่จะเกิดขึ้นก็คือ ภายใน 20 ปี มูลค่าทรัพย์สินของคุณจะเพิ่มเป็น 15,274,804 บาท เลยทีเดียว

ด้วยเงินเริ่มต้นเท่ากัน แต่จำนวนรอบในการทำงานของเงินต่างกัน ให้ผลที่แตกต่างกันได้อย่างสิ้นเชิง ตรงนี้แหละครับที่หลายคนเรียกกันว่า “Speed of Money”

อย่างไรก็ดี เรื่องของการใช้ความเร็วกับพลังทวีนั้นก็มีกับดักที่น่ากลัวอยู่เหมือนกันครับ กับดักนั้นคือ เครดิตทางการเงินของคุณเอง เพราะไม่มีทางที่ธนาคารใดจะปล่อยกู้ให้กับคุณหากเครดิตไม่ดี ดังนั้น ต้องมั่นใจว่าทุกทรัพย์สินที่ลงทุนไปสร้างกระแสเงินสดบวกที่เพียงพอต่อการชำระคืนเงินกู้ธนาคาร (ทรัพย์สินนั้นต้องดูแลตัวเองได้ ) และอีกประการหนึ่ง ระวังเรื่องการทำลายเครดิตตัวเองทางอ้อม เช่น เรื่องการใช้จ่าย การค้ำประกันให้คนอื่น เป็นต้น เพราะสิ่งเหล่านี้จะเป็นตัวทุบกระปุกเงินลงทุน (เงินจากธนาคาร) ของคุณได้เช่นกัน

กระแสเงินสด (Cashflow)

“เงินสด คือ พระเจ้า” (Cash is King) คำกล่าวนี้ เป็นคำกล่าวที่ถูกต้องอย่างยิ่ง สำหรับนักลงทุนทุกคน ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจทั่วไปหรือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ในช่วงปี 2540 ญาติผู้ใหญ่ของผมท่านหนึ่ง ซึ่งเป็นพนักงานประจำรายได้สูง แถมยังเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มากมาย มีบ้านเช้าหลายหลัง ตึกแถวหลายตูหา แต่พอถึงช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ ท่านเกิดปัญหาอย่างหนัก เนื่องจากถูกลดเงินเดือนไปถึง 30% ทำให้ไม่มีเงินพอส่งอสังหาริมทรัพย์ที่ตัวเองเป็นเจ้าของ ไม่น่าเชื่อว่าสุดท้ายแล้ว มีบ้านเช่า 3 หลัง กับตึกแถว 2 คูหา ต้องถูกธนาคารยึดไป

มาทราบในภายหลังว่า กว่า 60% ของทรัพย์สินที่ท่านมีอยู่นั้น มีกระแสเงินสดรายเดือนติดลบ ทำให้ท่านต้องกู้ยืมเงินไปใช้ในการส่งเงินกู้ธนาคาร กู้หนักเข้าก็เริ่มไม่ไหว เพราะรายจ่ายที่มากขึ้นเรื่อยๆ แถมเคราะห์ซ้ำกรรมซัด ยิ่งมาโดนลดเงินเดือนอีก เลยแย่ไปกันใหญ่

ท่านเล่าให้ผมฟังว่า จริงๆ ถ้าบ้านเช้า และตึกแถวทุกหลัง เพียงแค่มีกระแสเงินสดบวก เพียงแห่งละ 1,000 บาท ท่านก็อยู่ได้แล้ว แต่นี่บวกบ้างลบบ้าง แถมลบมากกว่าบวก เลยต้องกู้ สุดท้ายก็งูกินหาง และต้องล้มไปในที่สุด

จำไว้นะครับ สำหรับอสังหาริมทรัพย์นั้น กระแสเงินสดเป็นเรื่องที่สำคัญอย่างยิ่ง เพราะมันต่างกันมากระหว่างเงินที่เพิ่มมากขึ้นทุกวัน กับลดน้อยลงทุกที ดังนั้น ทุกครั้งที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ อย่าลืมที่จะตรวจสอบกระแสเงินสดของตัวเองตลอดเวลาครับ

การควบคุมความเสี่ยง (Risk Reduction)

คงไม่ดีแน่ หากอสังหาริมทรัพย์ที่คุณเป็นเจ้าของนั้น วันดีคืนไม่ดีต้องกลายเป็นของคนอื่นไป สำหรับหัวข้อความเสี่ยงนี้ผมคงไม่พูดถึงเรื่องโอกาสการขาดทุน เพราะหากท่านมองหรือพิจารณาถึงแผนการลงทุน และกระแสเงินสดเป็นอย่างดีแล้ว ก็คงไม่น่าจะมีปัญหาอะไร แต่ที่ผมจะพูดถึงคงมีสองเรื่องด้วยกัน คือ

1. ความเสี่ยงจากเรื่องไม่คาดฝัน เช่น ไฟไหม้ (หรือโดนวางระเบิด เพราะช่วงนี้กำลังฮิต) และ
2. ความเสี่ยงจากการถูกบังคับคดี

สำหรับความเสี่ยงจากเรื่องไม่คาดฝันนั้น อาจคุ้มตรองได้ไม่ยากนัก เนื่องจากเราสามารถทำประกันทรัพย์สินได้ ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วก็มักจะทำประกันกันอยู่แล้ว (ไม่อย่างนั้นธนาคารที่ปล่อยกู้คงไม่ยอม) แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นควรพิจารณาวงเงินประกันให้เหมาะสมด้วยว่า หากเกิดเหตุไม่คาดฝันขึ้นจริง วงเงินประกันที่ท่านจะได้รับเพียงพอกับความเสียหายที่เกิดขึ้นหรือไม่ ซึ่งตรงนี้เป็นหน้าที่ที่นักลงทุนต้องพิจารณาด้วย

ส่วนเรื่องของการป้องกันความเสี่ยงจากการถูกบังคับคดี เช่น ผลพวงจากการถูกฟ้องร้อง ธุรกิจที่คุณทำล้มละลาย หรือมีหนี้จำนวนมากที่ต้องชำระ เป็นต้น ซึ่งตรงนี้เป็นเรื่องที่หลายคนไม่รู้ และไม่ได้ป้องกันไว้

มีกรณีศึกษาหนึ่งน่าสนใจมาก เพื่อนผมที่เป็นทนายความเคยเล่าให้ฟังว่า มีชายคนหนึ่งสมมติว่าชื่อนาย ก. ไปทำงานรับจ้างที่บริษัทแห่งหนึ่ง แล้วไปสร้างความเสียหาย (หายนะ) ให้กับเจ้าของบริษัทซึ่งเป็นเพื่อนสนิทกัน ปรากฏว่าเจ้าของบริษัทนั้นฟ้องร้องเรียกค่าเสียหาย โดยหมายยึดเอาทรัพย์สินทุกอย่างที่นาย ก. มี เพื่อมาชำระค่าเสียหาย

นาย ก. เครียดมาก จึงมาปรึกษาทนายความ เพื่อนผมก็ตอบไปว่า ทางบริษัทนั้นสามารถฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายตามมูลค่าจริงได้ นาย ก. บอกว่าตัวเองไม่มีทรัพย์สินใด นอกจากบ้านเพียงหลังเดียวมูลค่า 1 ล้านกว่าบาท นาย ก. กลัวมาก จึงขอร้องให้เพื่อนผมช่วย

จะเห็นได้ว่านี่เป็นความเสี่ยงที่หลายคนอาจคาดไม่ถึงด้วยซ้ำ ทั้งที่ปัญหาเกิดนอกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็ใช่ว่าทรัพย์สินของท่านจะปลอดภัย หากไม่ได้ทำการป้องกันไว้ก่อน

หนึ่งในวิธีการป้องกันสำหรับกรณีแบบนี้ก็คือ เวลาที่คุณรับจ้างงานใคร ทางผู้ว่าจ้างจะมีการทำสัญญาไว้ ดังนั้นจงอ่านสัญญาให้ดีก่อนลงลายมือชื่อทุกครั้งว่า กิจการงานใดที่คุณทำอยู่นั้นมีผลกระทบต่อทรัพย์สินที่คุณถือครองหรือไม่อย่างไร (ทรัพย์สินทุกประเภทไม่ใช่เฉพาะอสังหาริมทรัพย์)

ท้ายที่สุด ความสนุกของกรณีนี้มีอยู่ว่า นาย ก. เพิ่งจะซื้อบ้านนี้ได้แค่ 2 เดือน และจดจำนองไว้กับธนาคาร นั่นหมายความว่า เจ้าหนี้ (เจ้าของบริษัท) ยึดไม่ได้ เพราะบ้านยังเป็นของธนาคารไม่ได้เป็นของนาย ก. ...ฮา

ไม่น่าเชื่อว่าถึงเวลาคับขันแล้ว หนี้ก็มีประโยชน์เหมือนกัน พบกันครั้งหน้าครับ

ที่มา:http://moneygenius.blogspot.com/2007/05/5-2.html

5 หลักการพื้นฐานในการสร้างความมั่งคั่งจากอสังหาริมทรัพย์ (1)

โดย จักรพงษ์ เมษพันธุ์

jakkapong@ ff-mag.com

ในฉบับนี้ ผมจะขอเล่าถึงหลักการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อแลกเปลี่ยนกับคุณผู้อ่าน ไว้เป็นแนวคิดและหลักการในการลงทุนเบื้องต้นกันครับ

การจะสร้างความมั่งคั่งจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นมีหลักการที่ควรยึดถือปฏิบัติ เพื่อให้เกิดประโยชน์และผลตอบแทนสูงสุดจากการลงทุน ดังต่อไปนี้

1. พลังทวีของเงิน (Leverage of Money)
2. พลังทวีของเวลา (Leverage of Time)
3. ความเร็ว (Velocity)
4. กระแสเงินสด (Cashflow)
5. การควบคุมความเสี่ยง (Risk Reduction)

พลังทวีของเงิน (Leverage of Money)

“พลังทวี” หรือ “Leverage” แปลกันง่ายๆ ก็คือ การลงมือทำน้อยๆ แต่ให้ผลตอบแทนเยอะๆ หรือสูงๆ (นึกภาพคานดีดคานงัดตามไปด้วย) ดังนั้นคำว่า พลังทวีของเงิน ก็หมายถึง การลงทุนโดยใช้เงินของตัวเองให้น้อยที่สุด (เท่าที่จะทำได้) นั่นเอง หลักการที่สอดคล้องกับแนวคิดนี้ก็คือ Other People’s Money หรือ OPM ซึ่งโดยทั่วไปแล้ว แหล่ง OPM แหล่งใหญ่ที่สุด ที่คนทั่วไปนิยมกันก็คือ ธนาคาร

อันที่จริงก็ไม่ใช่เรื่องแปลก หากคุณจะตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยใช้เงินส่วนตัว 100% แต่คงเป็นการดีกว่าถ้าคุณรู้จักใช้ OPM ยกตัวอย่างเช่น หากคุณมีเงิน 100,000 บาท คุณจะเลือกลงทุนแบบไหนระหว่าง ใช้เงินตัวเอง 100% ไปหาซื้อบ้านบนที่ดินราคาถูกๆ ในย่านที่ห่างไกลด้วยเงิน 100,000 บาทที่มีอยู่ (ซึ่งปัจจุบันไม่ค่อยน่าจะมี) หรือจะเลือกซื้อบ้านราคาปานกลางในย่านชุมชน ราคา 1,000,000 บาท โดยใช้เงินตัวเอง 10% และกู้ยืมอีก 90% ที่เหลือจากธนาคาร

สมมติแบบสุดโต่งให้มูลค่าเพิ่มตามเวลา (Appreciation) ของบ้านทั้งสองหลังอยู่ที่ 5% ต่อปีเหมือนๆ กัน จะเกิดอะไรขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป 1 ปี (ลองคิดเล่นๆ สัก 3 นาที)

หากคุณเลือกบ้านหลังแรก มูลค่าของบ้านหลังนี้ก็จะเพิ่มเป็น 105,000 บาท นั่นก็คือ มูลค่าของมันเพิ่มขึ้น 5,000 บาท ตามเวลาที่ผ่านไป (5% ROI) แต่หากคุณเลือกลงทุนโดยกู้ยืมเพิ่มอีก 900,000 บาท (ทางเลือกที่สอง) มูลค่าของบ้านหลังดังกล่าวจะเพิ่มเป็น 1,050,000 บาทในปีต่อมา นั่นหมายถึง ทุนส่วนตัวของคุณเพิ่มขึ้นถึง 50,000 บาทเลยทีเดียว (50% ROI)

บางคนอาจตั้งคำถามว่า อ้าว...แต่บ้านหลังที่สองนั้น เราต้องเป็นหนี้ธนาคารถึง 900,000 บาทเลยนะ แล้วผลตอบแทนมันจะเป็น 50,000 บาทได้ยังไงกัน อันนี้ก็คิดง่ายๆ ครับ ถ้าคุณซื้อบ้านเพื่อการลงทุน คุณคงไม่ปล่อยมันไว้เฉยๆ หรอกใช่มั๊ยครับ คุณคงต้องหาคนเช่า และคนเช่านี้เองที่เป็นคนจ่ายหนี้ทั้งหมดให้กับธนาคารแทนคุณ

ในความเป็นจริง นอกจากธนาคารแล้ว เรายังมีแหล่งอื่น ๆ อีกมากที่เราสามารถใช้แนวคิด OPM หรือพลังทวีแห่งเงินได้ อาทิ การกู้ยืมพ่อแม่หรือญาติ (อาจไม่มีดอกเบี้ย) การเปิดโอกาสให้ผู้อื่นร่วมลงทุน (อันนี้ไม่มีดอกเบี้ยแต่ต้องแบ่งผลตอบแทน) หรือจากแหล่งทุนร่วมทุน (Venture Capital) เป็นต้น

อย่างไรก็ดี การใช้เทคนิค OPM ที่ดีนั้น ควรมีการประเมินและป้องกันความเสี่ยงเอาไว้ด้วย เช่น จากตัวอย่างบ้านราคา 1,000,000 บาท ที่เรากู้ยืมเงินธนาคารมาซื้อนั้น ส่งผลให้เรามีค่าผ่อนชำระต่อเดือน สมมติว่า 5,000 บาท ในแผนการของเราอาจกำหนดให้ผู้เช่าเป็นผู้รับภาระเงินผ่อนชำระค่าบ้านนี้ แต่อย่าลืมว่า ก็เป็นไปได้เหมือนกันที่บ้านของเราอาจร้างผู้เช่าในบางช่วง ดังนั้น หากคุณเลือกใช้ OPM โดยการกู้ยืมเงิน ก็ควรที่จะต้องเผื่อเงินสำรองจ่ายคืนธนาคารในช่วงที่ขาดหรือไม่มีรายได้จากการเช่าเข้ามาด้วย

พลังทวีแห่งเวลา (Leverage of Time)

หลักการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลักการถัดมาก็คือ เรื่องของการใช้เวลาครับ ไม่ต่างอะไรกับเงิน “เวลา” เป็นอีกทรัพยากรหนึ่งที่คุณควรใช้อย่างประหยัด และทำให้การใช้มันเกิดประสิทธิภาพสูงสุด มาดูกันดีกว่าว่าเราสามารถสร้างพลังทวีแห่งเวลาในการลงทุนได้อย่างไรบ้าง

1. ความรู้ (Knowledge) การสร้างความรู้ให้ตัวเองเป็นการลดเวลาในการทำงานได้เป็นอย่างดี มันต่างกันแน่นอนระหว่างคนที่ลุยทำอะไรไปเรื่อย แต่จับต้นชนปลายไม่ถูก กับคนที่มีความรู้ความเข้าใจในสิ่งที่ตัวเองจะทำเป็นอย่างดี สิ่งที่คุณควรจะต้องรู้หากต้องการเป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย วิธีการหาและประเมินทรัพย์สิน วิธีการลงทุน ความรู้ทางการเงิน วิธีการปล่อยเช่า การทำธุรกรรมสัญญา การตกแต่งซ่อมแซมอสังหาริมทรัพย์และอื่นๆ เรื่องราวเหล่านี้อาจไม่ได้มีคอร์ส อบรมสัมมนาที่ไหน แต่คุณสามารถเรียนรู้ได้ด้วยการลงทุนเวลา เข้าไปคลุกคลีกับกลุ่มคนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ อ่านหนังสือ หรือแม้กระทั่งค่อยๆ เริ่มต้นเรียนรู้ด้วยตัวเองได้

ความรู้เป็นสิ่งสำคัญที่สุด ดังนั้นจงใช้เวลาลงทุนกับมันให้มากพอก่อนเริ่มต้น High Understanding, High Return ครับ

2. ระบบ (System) อันนี้เป็นหัวข้อต่อจากเรื่องความรู้ในข้อแรก เมื่อคุณมีความรู้ในระดับหนึ่ง คุณอาจเริ่มต้นลงมือทำและอาจพบปัญหาบ้าง เช่น การเข้าไปสำรวจพื้นที่แต่ละครั้ง คุณมักเก็บข้อมูลรายละเอียดทรัพย์สินไม่ครบถ้วน ขาดตกบกพร่องเสมอ ไปที่นั่นลืมถามเรื่องนี้ ไปที่นี่ลืมถามเรื่องนั้น หรือคุณอาจมีปัญหากับการต้องแวะมาเก็บเงินค่าเช่าทุกเดือน เดือนละหลายวัน เนื่องจากผู้เช่าและคุณมีเวลาว่างไม่ตรงกัน

ตรงนี้คุณเองก็ต้องเริ่มสร้างระบบของธุรกิจของคุณเองขึ้นมา เช่น หากเป็นเรื่องตรวจสอบทรัพย์สิน คุณก็อาจพัฒนาตัวรายการตรวจสอบ หรือ Checklist ขึ้นมา เพื่อช่วยในการเก็บรายละเอียดในการเข้าสำรวจทรัพย์สิน หรือหากเป็นเรื่องการเก็บเงิน คุณอาจเปลี่ยนระบบเป็นการโอนเข้าบัญชีธนาคารแทน เป็นต้น

การมีระบบจะช่วยให้การทำงานของคุณง่ายขึ้น และลดเวลาในการทำงานได้อย่างดีเยี่ยม ซึ่งจะเป็นการดีมาก หากคุณเริ่มคิดและวางระบบไว้ก่อนตั้งแต่เริ่มต้น จากนั้นก็ค่อยๆ ปรับและพัฒนาตามประสบการณ์ที่ได้รับเพิ่มขึ้น

3. การใช้เวลาของคนอื่น (Other People’s Time) งานบางงาน เรื่องบางเรื่อง คุณไม่จำเป็นต้องทำเองก็ได้ การจ้างคนอื่นทำงาน หรือให้คนอื่นทำงานให้บางครั้งเป็นเรื่องที่ make sense กว่า เช่น แต่ก่อนผมเป็นคนชอบทำอะไรด้วยตัวเองไปเสียหมด ลงทุนก็ไปดูไปสำรวจเสียเองทั้งหมด ทำไปได้สักพักรู้สึกเหนื่อย เลยต้องเปลี่ยนวิธี หลังๆ ผมใช้บริการโบรกเกอร์ ผมมีเพื่อนโบรกเกอร์ซี้ๆ กัน 3-4 ราย คอยช่วยหาและประเมินทรัพย์สินเบื้องต้นให้ โดยผมจะบอก spec ทั้งหมดที่ต้องการ ทั้งรูปแบบอสังหาฯ สนนราคา ย่านที่สนใจ และรายละเอียดหลักๆ ไว้ทั้งหมด ทีนี้ก็เหลือแต่รอครับ เวลาว่างที่เหลือก็เอาไปทำอย่างอื่นที่สร้างมูลค่าเพิ่มได้มากกว่า เช่น ฝึกอบรม หรือวางแผนการลงทุน เป็นต้น

อย่างไรก็ดี การให้คนอื่นช่วยทำงานนั้น จำเป็นอย่างยิ่งที่คุณจะต้องเลือกคนที่จะทำงานด้วย ด้วยตนเอง ผมเคยเจอโบรกเกอร์บางคน ถามอะไรก็ไม่รู้ ต้องรอเจ้าของ อย่างนี้ก็ไม่ไหวครับ

4. การใช้ความรู้ของคนอื่น (Other People’s Knowledge) ในที่นี้หมายถึง ที่ปรึกษาครับ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีทีมที่ปรึกษา ทั้งทางด้านการลงทุน บัญชี การจัดการภาษี ธุรกรรมสัญญา และงานช่าง เป็นต้น ทั้งหมดนี้อย่าเสียเวลาเรียนรู้เองทั้งหมดครับ (แต่ไม่ใช่ไม่รู้เลยนะ) การที่คุณเป็นคนฉลาดที่สุดเก่งที่สุดในธุรกิจของตัวเอง ไม่ทำให้ธุรกิจของคุณประสบความสำเร็จได้หรอกครับ เลือกคนที่มีความเชี่ยวชาญจริงๆ มาช่วยดูให้ในบางเรื่องดีกว่า อย่าไปกลัวเสียค่าใช้จ่ายเล็กๆ น้อยๆ เหล่านี้ การมีทีมที่ปรึกษาเก่งๆ จะทำให้คุณรู้สึกมั่นใจในการลงทุน และลดเวลาในการทำงานที่หลงทางได้อย่างมากเลยทีเดียว ลองดูครับ ถ้าคิดจะเป็นนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง ต้องเริ่มหาที่ปรึกษาแต่ละด้านได้แล้วครับ

5. การใช้ระบบของคนอื่น (Other People’s System) อันนี้ก็หลักการง่าย ๆ เพราะบางครั้งการสร้างระบบขึ้นมาเอง อาจทำให้คุณมีต้นทุนที่มากกว่า เช่น หากคุณต้องการซื้อขายบ้าน แล้วต้องทำการโฆษณาเอง อันนี้คงไม่ค่อยสนุก หรือหากคุณลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า คุณอาจจ้างบริษัทจัดหาผู้เช่าให้ ก็ง่ายและสะดวกดี หรือคุณอาจผูกธุรกิจไว้กับบริษัทรับเหมา สำหรับงานซ่อมบำรุงในอพาร์ทเมนท์ของคุณไปเลยก็ได้ ซึ่งนั่นน่าจะดีกว่าการที่คุณต้องจ้างช่างประจำมาทำงาน เจ้าของบางคนชอบมีความเชื่อผิดๆ ว่า “เจ้าของทำเองไม่มีต้นทุน” อันที่จริงแล้วนั่นหละต้นทุนมหาศาลครับ

การใช้ระบบคนอื่น ลดเวลา และลดต้นทุนได้เป็นอย่างดี รู้อย่างนี้ต้องรีบสร้างพันธมิตรธุรกิจไว้แล้ว ใช่มั้ยครับ

ที่มา:http://moneygenius.blogspot.com/2007/05/5-1.html

ทำไม? ต้องอสังหาริมทรัพย์ (2)

โดย จักรพงษ์ เมษพันธุ์

jakkapong@ ff-mag.com

ในครั้งที่แล้วผมได้พูดถึงรูปแบบผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไปหนึ่งข้อแล้ว นั่นคือ การเพิ่มขึ้นของมูลค่า (Appreciation) ในฉบับนี้เราจะมาต่อกันที่ผลตอบแทนในรูปกระแสเงินสด (Cash flow) และสิทธิประโยชน์ทางภาษี (Tax Benefit) กันครับ

การสร้างกระแสเงินสด (Cash Flow)
เป็นที่ทราบกันดีอยู่แล้วว่า อสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินที่สามารถสร้างกระแสเงินสดให้กับผู้ลงทุนได้ โดยกระแสเงินสดจากอสังหาริมทรัพย์จะเกิดจากสิ่งที่เรียกว่า ค่าเช่า นั่นเอง

การที่เราจะวัดว่าอสังหาริมทรัพย์ใดเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ดีนั้น ปริมาณกระแสเงินสดที่อสังหาริมทรัพย์นั้นสร้างได้ ถือว่าเป็นตัวชี้วัดที่ดีตัวหนึ่ง โดยทั่วไปแล้ว ธนาคารชอบ (และยินดี) ที่จะปล่อยเงินกู้ให้กับอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างกระแสเงินสดมากกว่า อสังหาริมทรัพย์ประเภทเก็งกำไร (ไม่ได้สร้างกระแสเงินสดในทันทีที่ซื้อ) เช่น ที่ดินเปล่า เป็นต้น

ปัญหาสำคัญคือ ในการประเมินการลงทุนในแต่ละครั้ง เราจะสามารถประมาณการกระแสเงินสดได้ถูกต้องแม่นยำแค่ไหน?

แล้วอะไรบ้างที่มีผลกระทบต่อกระแสเงินสดจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของคุณ จากสมการของกระแสเงินสด (รายรับจากค่าเช่า –รายการหักและค่าใช้จ่าย) มีองค์ประกอบสำคัญที่คุณต้องพิจารณาดังนี้

รายรับจากค่าเช่า (ขึ้นอยู่กับการจัดสรรการใช้งานอสังหาริมทรัพย์ของคุณ)
รายการหัก และค่าใช้จ่าย
: ห้องเช่าที่ว่าง (อาจใช้ตัวเลขอ้างอิงในทำเลนั้น ๆ หรือคำนวณแบบเผื่อไว้ก็ได้ สัก 7-10%)
: ค่าน้ำ / ไฟฟ้า และสาธารณูปโภค
: ค่าบริหารจัดการ
: ภาษีโรงเรือน
: ประกันภัย
: ค่าซ่อมบำรุง

ค่าเช่า (Rent)
รายได้จากค่าเช่าเป็นตัวเลขที่ต้องระวังเป็นอย่างมาก ในการประเมินความน่าสนใจของอสังหาริมทรัพย์ที่คุณจะลงทุน เคล็ดลับก็คือ ต้องประมาณการตามความน่าจะเป็นของอสังหาริมทรัพย์นั้น ไม่ใช่ประเมินจากรายรับที่ได้ในปัจจุบัน เพราะถ้าปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์อยู่ในสภาพที่แย่ หรือทรุดโทรม ก็มีแนวโน้มที่ตัวเลขรายได้ในอนาคตจะลดลง แต่หากปัจจุบันยังมีการใช้ประโยชน์ได้ไม่เต็มที่ ตัวเลขค่าเช่าในอนาคตก็สามารถปรับเพิ่มขึ้นได้เช่นกัน

อัตราการว่าง (Vacancy rate)ถือเป็นอีกตัวเลขหนึ่งที่ประมาณการได้ยาก โดยส่วนตัวผมจะประเมินไว้ประมาณ 7-10% ของห้องเช่าทั้งหมด (หรือค่าเช่าทั้งหมด) เพราะหากห้องเช่าเต็มกระแสเงินสดก็เพิ่ม แต่ถ้าไม่เต็ม เราจะได้มีแผนรับมือกับปัญหาไว้ล่วงหน้าได้

เรื่องห้องเช่าไม่เต็มถือว่าเป็นการสูญเสียอย่างมาก เพราะเราไม่เพียงเสียแต่ค่าเช่า แต่เราต้องเสียค่าดูแลรักษามันด้วย ในขณะที่ห้องเช่าที่มีคนอาศัยอยู่ เราไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายนี้

ค่าประกัน (Insurance)
ตัวเลขนี้เป็นค่าใช้จ่ายที่มีลักษณะพิเศษ เพราะโดยทั่วไปแล้วค่าเบี้ยประกันมักจะเพิ่มขึ้นตามปีการใช้งานของอาคารนั้น ๆ นั่นหมายความว่า การประมาณค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ต้องเพิ่มขึ้นด้วยในปีต่อๆ ไป ตรงนี้เราอาจขอดูประวัติการเสียค่าเบี้ยประกันจากผู้ขาย หรือสอบถามจากบริษัทประกัน เพื่อหาข้อมูลประมาณการในปีถัดๆไปได้

ค่าบริหารจัดการ (Property Management Fees)
ตรงนี้ถือเป็นค่าใช้จ่ายอีกตัวหนึ่งที่ต้องประมาณการให้ดีครับ หลายคนคิดเอาว่า “ฉันทำเอง” บริหารเองไม่มีค่าใช้จ่ายตรงนี้ อันนี้ไม่จริงเลย เพราะถ้าคุณคิดว่าเวลาที่คุณต้องใช้ในการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ของคุณ ใช้เวลาไม่มากนักในแต่ละสัปดาห์ แต่ละเดือน ก็อาจไม่คิดค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ได้ แต่ถ้าคุณต้องคลุกอยู่กับมันตลอดเวลาแล้วละก็ ผมว่าควรคิดครับ อย่างน้อยก็ค่าเสียโอกาสที่คุณจะเอาเวลาไปทำอย่างอื่นได้อีกมากมาย

ภาษีโรงเรือน (Property Tax)อันนี้ก็เป็นค่าใช้จ่ายที่ไม่น้อยเลยครับ ร้อยละ 12.5 ของค่ารายปี ประมาณง่าย ๆ ก็คือ ค่าเช่าหนึ่งเดือนครึ่งนั่นแหละครับ เรื่องเทคนิคหรือแทคติกอะไรคงไม่คุยกันฉบับนี้นะครับ เอาตรง ๆ ไปก่อนแล้วกัน

ค่าซ่อมแซม (Repairs)
นี่คือหนึ่งในสองของตัวเลขที่มักจะประมาณการผิด (อีกรายหนึ่งคือ ค่าเช่า) ค่าซ่อมแซมแบ่งเป็นสองช่วงครับ ช่วงแรกคือ ตอนที่ซื้อมาจากผู้ขาย และตลอดระยะเวลาถือครอง ตรงนี้คุณอาจหาข้อมูลโดยละเอียดโดยให้ช่างผู้ชำนาญการช่วยตรวจตราโครงสร้าง รวมถึงรายละเอียดอื่น ๆ พร้อมๆ กันกับวันที่คุณเข้าตรวจทรัพย์สินก่อนซื้อ ยิ่งมีช่างที่เก่งและไว้ใจได้ ยิ่งทำให้การประเมินตัวเลขถูกต้องและเป็นประโยชน์มากยิ่งขึ้นครับ

อย่างไรก็ดี ทั้งหมดที่เล่ามานั้นเป็นเพียงตัวเลขประมาณการ (Beginning Estimated Budget) เท่านั้นนะครับ ในความเป็นจริงอสังหาริมทรัพย์แบบเดียวกัน ต่างทำเลกัน ก็อาจมีรายจ่ายอื่นๆ ที่แตกต่างกันไปได้ ซึ่งนั่นจะต้องทำการหาข้อมูลช่วงที่ลงพื้นที่อีกครั้งหนึ่ง ในจุดนี้ผู้ลงทุนมีความจำเป็นต้องระมัดระวังให้มาก ทั้งนี้เพราะการเพิ่มลดของตัวเลขทุกตัวมีผลต่อกระแสเงินสดของคุณทั้งสิ้น

สิทธิประโยชน์ทางภาษี (Tax Benefit)

โดยหลักๆ แล้ว สิทธิประโยชน์ทางภาษีที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จะได้รับนั้นมีอยู่ด้วยกัน 3 หนทาง คือ

1) การหักค่าใช้จ่าย เพื่อเป็นส่วนลดภาษี
2) การตัดค่าเสื่อมราคา
3) การยกเว้น หรือลดหย่อนภาษี

1) การหักค่าใช้จ่าย เพื่อเป็นส่วนลดภาษี สามารถทำได้ทั้งในกรณีที่คุณลงทุนแบบส่วนบุคคล และลงทุนในนามบริษัทหรือห้างหุ้นส่วน กรณีที่คุณลงทุนในนามบุคคล เช่น กู้ยืมเงินธนาคารซื้อทาวน์เฮ้าส์สักหนึ่งหลังและแบ่งบางห้องให้คนอื่นเช่า ตรงนี้คุณสามารถนำดอกเบี้ยเงินกู้ยืม ไปลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ตามจำนวนเงิน (เฉพาะดอกเบี้ย) ที่ได้จ่ายไปจริง แต่ไม่เกิน 50,000 บาท

หรือหากคุณขายบ้านเช่า หรือทาวน์เฮ้าส์ที่คุณครอบครองเพื่อการใดๆ ก็ตาม คุณจำเป็นต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา อย่างไรก็ดี ก่อนคำนวณภาษีคุณสามารถหักค่าใช้จ่ายได้ตามตารางนี้

สำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบบริษัทหรือห้างหุ้นส่วน (เช่น สร้างอพาร์ทเมนท์หรือหอพักให้เช่า) ตรงนี้ยิ่งง่ายไปใหญ่ เพราะในกรณีนี้อสังหาริมทรัพย์ของคุณจะเข้าข่ายธุรกิจ และมีสิทธิในการหักค่าใช้จ่ายก่อนชำระภาษี เช่นเดียวกันกับธุรกิจทั่วๆ ไป โดยคุณสามารถนำค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ ค่าซ่อมบำรุง ค่าน้ำค่าไฟ มาใช้หักเป็นค่าใช้จ่ายได้ทั้งหมด ซึ่งนั่นส่งผลให้กำไรสุทธิของคุณลดต่ำลงไปด้วย

อย่างไรก็ดี หากท่านคิดที่จะใช้สิทธิประโยชน์ทางภาษีเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แล้วละก็ จำเป็นอย่างยิ่งครับที่ต้องคิดกันให้ดีๆ ทั้งนี้ควรทำการวางแผนภาษีไว้ตั้งแต่เริ่มต้น นอกจากนี้การประกอบธุรกิจในรูปบริษัทก็จะมีความยุ่งยากในเรื่องของการจัดการ และเอกสารต่างๆ ตามมาอีกมาก ดังนั้นต้องคิดและวางแผนให้รอบคอบก่อนใช้สิทธินี้ครับ

2) ค่าเสื่อมราคา (Depreciation) จัดเป็นค่าใช้จ่ายชั้นดีสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพราะเป็นค่าใช้จ่ายที่มองไม่เห็น เหมือนไม่มีอยู่จริง แต่เอาไปหักเป็นค่าใช้จ่ายได้ (ทั้งที่ไม่ได้จ่ายจริงๆ) ถึงร้อยละ 5 ของมูลค่าต้นทุน (กรณีอาคารถาวร) นอกจากนี้หากพิจารณาถึงผลของการเสื่อมสภาพของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งต้องทำให้เกิดค่าใช้จ่ายที่เรียกว่า “ค่าซ่อมแซม” ค่าใช้จ่ายที่ว่าก็สามารถนำไปหักเป็นค่าใช้จ่ายได้อีกชั้นอยู่ดี

3) การยกเว้น หรือลดหย่อนภาษี รวมไปถึงค่าธรรมเนียมต่าง ๆ อย่างในบ้านเรา การลงทุนในบ้านมือสองหรืออาคารชุด (คอนโดมิเนียม) นอกจากจะได้ประโยชน์จากการลงทุนในเรื่องของทำเลแล้ว ในปัจจุบันยังให้สิทธิประโยชน์ในการลดหย่อนค่าโอนกรรมสิทธิ์ จากปกติร้อยละ 2 ของราคาประเมิน เหลือเพียงร้อยละ 0.01 ทั้งนี้ให้สิทธิเฉพาะการซื้อขายที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านที่จะทำการขายเป็นเวลาอย่างน้อยหนึ่งปี นับตั้งแต่ครองกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังนั้น (จะอยู่ติดต่อกันหรือไม่ก็ได้) ซึ่งถือได้ว่าช่วยลดค่าใช้จ่ายในการลงทุนไปได้มากทีเดียว

ยกตัวอย่าง บ้านมือสองราคา 1,500,000 บาท จะเสียค่าโอนกรรมสิทธิ์เพียง 150 บาท (ย้ำ ! 150 บาท) จากเดิมที่ต้องเสียถึง 30,000 บาท อย่างไรก็ดีสิทธิประโยชน์นี้ตามประกาศจะใช้ได้ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2550 นี้เท่านั้น

นอกจากค่าโอนแล้ว ยังมีภาษีธุรกิจเฉพาะที่ถือเป็นค่าใช้จ่ายที่สำคัญในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย เพราะมีอัตราถึงร้อยละ 3.3 ของราคาประเมิน (จากตัวอย่างบ้านราคา 1,500,000 บาท ภาษีธุรกิจเฉพาะจะมีมูลค่าถึง 49,500 บาทเลยทีเดียว) แต่หากคุณวางแผนการลงทุนดีดี โดยนำชื่อไปอยู่ในทะเบียนบ้านที่จะการขายเป็นเวลาไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่ได้บ้านหลังนี้มา จะทำให้คุณประหยัดภาษีในส่วนนี้ไปโดยไม่ต้องจ่ายเลยแม้แต่บาทเดียว

สิ่งเหล่านี้ คือสิทธิประโยชน์ที่กฎหมายอนุญาตให้ดำเนินการได้โดยไม่ผิดกฎหมาย และถือเป็นข้อดีที่ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นที่โปรดปรานของนักลงทุนต่อไป

ที่มา:http://moneygenius.blogspot.com/2007/05/2.html

ทำไม? ต้องอสังหาริมทรัพย์ (1)

โดย จักรพงษ์ เมษพันธุ์

jakkapong@ ff-mag.com

ในครั้งที่แล้วผมได้พูดถึงความเข้าใจผิด ๆ ของคนส่วนใหญ่ที่มีต่ออสังหาริมทรัพย์กันไปแล้ว ฉบับนี้เราจะมาดูกันว่า ทำไม? ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถึงยังคงเป็นเครื่องมือที่คนส่วนมากนิยมกัน ไม่ว่ายุคใดสมัยใด ธุรกิจนี้ก็ยังไม่ตาย แม้ว่าจะมีช่วงเวลาที่เป็นขาขึ้นและลงบ้างตามสภาพเศรษฐกิจ แต่ธุรกิจนี้ก็ยังอยู่ได้โดยตลอด

ประการหนึ่งอาจเป็นเพราะบ้าน หรือที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ ที่คนเราจำเป็นต้องมีไว้เพื่อการดำรงชีวิต ในความรู้สึกของคนทั่วไปนั้น หากไม่มีบ้านหรือที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ก็มักจะคิดว่าชีวิตไม่สมบูรณ์ หรือขาดอะไรบางอย่างไป อีกประการหนึ่งน่าจะเป็นเพราะสัดส่วนของอุปสงค์และอุปทานของที่อยู่อาศัยไม่เหมาะสม ซึ่งนั่นก็มีสาเหตุมาจากจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ แต่ที่ดิน หรือที่อยู่อาศัยยังมีอยู่เท่าเดิม หรือมีการพัฒนาในอัตราที่ไม่ทันกันก็เป็นได้

แต่นั่นคงไม่ใช่เหตุผลทั้งหมดที่คนเลือกทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะนอกจากปัจจัยที่กล่าวมาแล้ว ธุรกิจนี้ยังมีผลประโยชน์ หรือผลตอบแทนอื่นๆ ที่เชื่อว่าผู้ที่อยู่วงนอก หรือยังไม่ได้เข้ามาสัมผัสกับธุรกิจนี้ยังไม่รู้

หากผมถามคำถามว่า ถ้าคุณมีเงินเก็บ 200,000 บาท คุณจะเลือกลงทุนในเครื่องมือตัวใด ระหว่างอสังหาริมทรัพย์ กับหุ้น

แน่นอนว่าคำตอบของคำถามข้อนี้คงไม่มีผิด หรือถูก ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความชอบ และความถนัดของผู้ที่ถูกถาม การลงทุนในหุ้นทำได้ง่ายกว่า เพียงเดินเข้าตลาด คุยกับโบรกเกอร์ เพียงเท่านี้คุณก็สามารถเป็นเจ้าของหุ้นได้ทันที แต่อสังหาริมทรัพย์อาจจะต้องยุ่งยากมากกว่าพอสมควร ทั้งในเรื่องเอกสาร กฎหมาย และการขอกู้เงิน

นอกจากนี้หากพิจารณาถึงตอนออก หุ้นก็ยังง่ายและมีสภาพคล่องกว่ามาก (แม้ว่าตอนออกมูลค่าอาจหายไปบ้างก็ตาม) ผิดกับอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าก็ยาก ออกก็ไม่ใช่ง่าย ๆ เพราะถ้าทรัพย์สินไม่ดีจริง (ความผิดตั้งแต่ตอนเลือก) ก็ใช่ว่าจะขายออกกันง่าย ๆ ดังที่โรเบิร์ต คิโยซากิ ผู้แต่งหนังสือพ่อรวยสอนลูก เคยกล่าวไว้ว่า “การเล่นหุ้นเหมือนนัดสาวออกเดท แต่การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเหมือนการแต่งงาน อยู่ไปไม่ดี ไม่ได้เรื่อง ก็ใช่ว่าจะเลิกกันได้ง่าย ๆ”

แต่ข้อได้เปรียบประการหนึ่งที่อสังหาริมทรัพย์ดีกว่าการลงทุนในหุ้น ก็คือ โอกาสในการใช้พลังทวี (Leverage) หรือการใช้เงินของคนอื่นมาลงทุน (Other People’s Money – OPM) ยกตัวอย่างง่าย ๆ วันนี้หากคุณมีเงินเก็บอยู่ 200,000 บาท นำไปลงทุนในหุ้นทั้งหมด และคาดหวังผลตอบแทน 10% (หุ้นปันผล) ตอนปลายปีมูลค่าของทรัพย์สินของคุณจะเพิ่มขึ้นเป็น 220,000 บาท (แถมภาษีอีกนิดหน่อย)

อีกทางเลือกหนึ่ง คุณนำเงิน 150,000 บาท ไปเป็นเงินดาวน์ ซื้อบ้านมือสองราคา 1,500,000 บาท โดยกู้เงินอีก 90% จากธนาคาร จากนั้นลงทุนตกแต่ง ทาสี ปรับการใช้สอยนิดหน่อย ด้วยเงิน 50,000 บาทที่เหลือ ทันทีที่ตกแต่งเสร็จมูลค่าบ้านของคุณสามารถเขยิบขึ้นไปได้ถึง 1,600,000 – 1,650,000 บาท ตรงนี้คือ โอกาสที่มากกว่าของอสังหาริมทรัพย์ในการเพิ่มมูลค่าให้กับทรัพย์สินส่วนตัวของคุณ

พิจารณาง่าย ๆ จากทุนตั้งต้น 200,000 บาท ที่ลงทุนในหุ้น คุณก็ยังคงมีทุนอยู่ที่ 200,000 บาทอยู่ดี นั่นหมายความว่า ดอกและผลทั้งหมด (20,000 บาท) ที่ได้รับมานั้น เป็นผลิตผลจากเงินของคุณเองทั้งสิ้น ต่างกับอสังหาริมทรัพย์ที่ดอกผลที่คุณได้รับ (100,000 – 150,000 บาท) มาจากเงินของคุณเองเพียง 25% เท่านั้น แถมทุนของคุณก็เพิ่มเป็น 1,500,000 บาทด้วย

การใช้พลังทวี (Leverage) โดยการใช้เงินของคนอื่นนั้น (OPM) ไม่สามารถทำได้กับหุ้น คำถามมีอยู่ว่าทำไม? ธนาคารถึงยินดีให้คุณกู้เงินซื้ออสังหาริมทรัพย์ (แถมดอกเบี้ยต่ำกว่าเงินกู้ทั่วไปด้วย) แต่กลับไม่ให้คุณกู้เงินไปลงทุนในหุ้น ที่เป็นเช่นนี้ เพราะธนาคารมองว่า การนำเงินไปลงทุนในทรัพย์สิน อย่างเช่น อสังหาริมทรัพย์ เป็นการลงทุนที่ปลอดภัยกว่านั้นเอง (ปลอดภัยสำหรับธนาคาร เพราะเหลืออะไรไว้ให้ยึดได้บ้าง)

กราฟนี้เป็นข้อมูลแสดงรูปแบบการเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สิน โดยการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เปรียบเทียบกับการลงทุนในหุ้น เมื่อเวลาผ่านไป

นอกจากประโยชน์ในเรื่องของการใช้พลังทวี โดยการใช้เงินคนอื่น (OPM) ช่วยเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์แล้ว การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังให้สร้างผลตอบแทนในรูปอื่น ๆ ได้ดังนี้

1) การเพิ่มขึ้นของมูลค่า (Appreciation)
2) การสร้างกระแสเงินสด (Cash flow)3) สิทธิประโยชน์ทางภาษี (Tax Benefit)

การเพิ่มขึ้นของมูลค่า (Appreciation)

อสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินที่สามารถมีมูลค่า (Value) สูงขึ้นได้ ไม่ว่าเราจะปรับเปลี่ยน หรือลงมือทำอะไรกับมันหรือไม่ก็ตาม ยกตัวอย่างเช่น บ้านหลังเก่าของผม ย่านบางกะปิ ตอนซื้อมาราคาประเมินอยู่ที่ 1.5 ล้านบาท เวลาผ่านไปเกือบห้าปี ราคาประเมินตอนขายอยู่ที่ 1.8 ล้านบาท จะเห็นได้ว่ามูลค่าของมันเพิ่มขึ้นโดยที่ผมไม่ได้ทำอะไรกับมันเลย (ค่อนข้างจะโทรมกว่าเดิมด้วยซ้ำ) แต่เพราะเหตุจากความเจริญเติบโตของเมือง และความจำกัดของที่อยู่อาศัยบีบให้ความต้องการในพื้นที่ดังกล่าวสูงขึ้น และนั่นส่งผลให้ราคาที่ดินสูงขึ้นตามไปด้วย

เราเรียกมูลค่าที่เพิ่มขึ้นตามเวลา (หรือที่เราไม่ต้องออกแรงทำอะไรกับมัน) นี้ว่า “Passive Appreciation” สำหรับประเทศไทยของเราแล้ว มูลค่าที่เพิ่มขึ้นตามเวลานี้อยู่ระหว่าง 5-20% ทั้งนี้แต่ละพื้นที่ก็จะมีอัตราเร่งของมูลค่าที่เพิ่มขึ้นแตกต่างกันไป เช่น สุขุมวิท สาธร หรือศูนย์กลางของธุรกิจก็จะมีอัตราการเพิ่มขึ้นของมูลค่าตามเวลาสูงกว่าย่านชานเมือง เช่น มีนบุรี หรือหนองจอก เป็นต้น

การเพิ่มขึ้นของมูลค่าตามเวลานี้ โดยหลักแล้วมีผลมาจากสภาพแวดล้อมโดยรอบ (Neighborhood Appreciation) พูดง่าย ๆ ก็คือ ถ้าสภาพแวดล้อมโดยรอบเจริญขึ้น เป็นแหล่งหรือเป็นศูนย์กลางของกิจกรรมทางธุรกิจ การศึกษา หรือเป็นย่านชุมชน มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณโดยรอบก็จะสูงขึ้นตามไปด้วย ยกตัวอย่าง การเปิดนิคมอุตสาหกรรมใหม่ หรือมหาวิทยาลัย สิ่งเหล่านี้จะพาผู้คนเข้ามาอยู่อาศัย และทำให้มูลค่าของที่อยู่อาศัยแถบนั้นเขยิบมูลค่าขึ้นไป

รูปแบบของการเพิ่มขึ้นของมูลค่าอีกวิธีหนึ่ง ก็คือ การเพิ่มขึ้นของมูลค่าที่เกิดจากการปรับเปลี่ยน ตกแต่ง พัฒนา อสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ หรือเรียกว่า “Active Appreciation”

ตัวอย่างของ Active Appreciation ที่เกิดขึ้นไม่นานมานี้ ก็คือ เพื่อนผมซึ่งเป็นนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คนหนึ่งซื้อบ้านที่ติดเป็น NPA (สินทรัพย์รอการขายของธนาคาร) มาหลังหนึ่ง สภาพแรกที่เห็นนั้น ผมยังแซวเขาเล่นเลยว่า “เอาแน่เหรอ?” เพราะไม่ว่าจะเป็นรั้ว ประตู หายไปหมดแล้ว เรียกว่าถ้าซื้อไปก็ต้องมาบูรณะกันใหม่เลย แต่ด้วยราคาแสนถูกเพียง 800,000 บาท เขาตัดสินใจซื้อ จากนั้นไม่นานเขาปรับปรุง ตกแต่ง (อันที่จริงเรียกว่า รื้อเลย น่าจะดีกว่า) เสียเงินไปร่วมสามแสนบาท ผมแวะไปดูอีกครั้งยังกับบ้านคนละหลังเลย ผ่านไปราวสามเดือนก็มีคนมาติดต่อซื้อ และขายไปในราคา 1,350,000 บาท

วิธีการสร้างมูลค่าเพิ่มโดยการตกแต่งนี้มีเคล็ดลับต่าง ๆ กันไป แต่ส่วนใหญ่แล้วเป็นวิธีการที่ง่าย ๆ และไม่น่าเชื่อว่าการลงมือเปลี่ยนแปลงเพียงเล็กน้อยจะทำให้ทรัพย์สินดูดีขึ้นมากขนาดนั้น ทั้งนี้วิธีการที่คนส่วนใหญ่นิยมใช้กัน ได้แก่

- ตกแต่งหน้าบ้าน และรอบบ้านให้ดูสว่าง สดใส โดยอาจทำเป็นแปลงไม้ดอก หรือทาสีรั้วใหม่
- ทำความสะอาดบ้าน (ปัด กวาด เช็ด ถู) ทั้งภายใน และภายนอก
- เปลี่ยนพรม ปูกระเบื้องใหม่
- กำจัดกลิ่นที่ไม่พึงประสงค์ภายในบ้าน และบริเวณโดยรอบ
- ตกแต่งครัว หรือเพิ่มพื้นที่ใช้สอยภายในบ้าน รวมถึงจัดบริเวณให้เป็นสัดส่วนมากขึ้น
- จัดการกับสนิม และคราบต่าง ๆ บริเวณเครื่องใช้ หรือตัวบ้านที่ทำด้วยโลหะ
- ฯลฯ

ฉบับนี้หมดพื้นที่แล้วครับ สำหรับเรื่องของกระแสเงินสด และสิทธิประโยชน์ทางภาษี เอาไว้คุยกันในฉบับหน้าครับ

ที่มา:http://moneygenius.blogspot.com/2007/05/1.html